Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude mit mindestens drei abgeschlossenen Wohneinheiten. Jede Wohnung funktioniert dabei als komplette, eigenständige Einheit mit eigener Küche, Bad und separatem Eingang.
Aber wo genau liegt die Grenze und was bedeutet das konkret für dich?
Ist ein Haus mit 3 Wohnungen ein Mehrfamilienhaus?
Die Antwort ist eindeutig: Ja.
Ein Haus mit drei Wohnungen ist per Definition ein Mehrfamilienhaus. Die Grenze verläuft klar und ohne Ausnahme bei drei Wohneinheiten. Ein Haus mit einer Wohnung ist ein Einfamilienhaus, mit zwei Wohnungen spricht man vom Zweifamilienhaus. Alles ab drei Wohnungen aufwärts gilt als Mehrfamilienhaus.
Diese Einteilung ist keine willkürliche Festlegung, sondern hat rechtliche, steuerliche und baurechtliche Konsequenzen. Ab drei Wohnungen greifen andere Gesetze, Vorschriften und Regelungen. Das Haus wird rechtlich anders behandelt als ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Du merkst das spätestens, wenn du einen Bauantrag stellst.
Ein Haus mit genau drei Wohnungen wird oft auch Dreifamilienhaus genannt. Das ist aber nur eine genauere Bezeichnung für die kleinste Form eines Mehrfamilienhauses. Rechtlich macht es keinen Unterschied, ob du Dreifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus sagst –gelten dieselben Regeln, und die haben es in sich.
Wie ist ein Mehrfamilienhaus aufgeteilt?
Ein Mehrfamilienhaus besteht aus mehreren komplett getrennten Wohnungen unter einem Dach. Jede Wohnung hat alles, was man zum Leben braucht: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad. Die Bewohner teilen sich nur gemeinschaftliche Bereiche wie das Treppenhaus, den Keller oder den Garten. In der eigenen Wohnung ist jeder für sich.
Die häufigste Aufteilung bei einem Dreifamilienhaus sieht so aus: Eine Wohnung im Erdgeschoss, eine im ersten Stock, eine im zweiten Stock oder Dachgeschoss. Alle drei Wohnungen erreicht man über ein gemeinsames Treppenhaus und jede Wohnung hat ihre eigene Wohnungstür.
Es gibt aber auch andere Varianten. Manchmal liegen zwei kleinere Wohnungen nebeneinander im Erdgeschoss, darüber eine große Wohnung. Oder jede Wohnung hat einen separaten Eingang von außen. Das braucht mehr Grundstücksfläche, bietet aber mehr Privatsphäre.
Die Wohnungen können gleich groß sein oder unterschiedliche Größen haben. Eine typische Aufteilung: 100 Quadratmeter im Erdgeschoss, 80 Quadratmeter im ersten Stock, 60 Quadratmeter unterm Dach, so hat jede Familie das, was sie braucht.
Das Baurecht wird bei drei Wohnungen wesentlich strenger
Ab drei Wohnungen wird das Baurecht strenger.
Das Haus fällt in die Gebäudeklasse 3 mit verschärften Anforderungen. Die Wände zwischen den Wohnungen müssen feuerhemmend sein, meist F30 oder F90. Das bedeutet, sie müssen einem Feuer 30 bzw. 90 Minuten standhalten. Das Treppenhaus braucht bestimmte Mindestbreiten und Fluchtwege müssen klar ausgewiesen sein.
Die Barrierefreiheit wird Pflicht, das heißt, alle Wohnungen müssen barrierefrei erreichbar sein. Bei mehr als zwei Geschossen kann sogar ein Aufzug vorgeschrieben werden.
Du planst kompakt und effizient – und plötzlich verlangt die Vorschrift einen Aufzug für 50.000 Euro extra. Solche Anforderungen kommen schnell überraschend und gehen direkt ins Budget.
Die Schallschutzanforderungen zwischen den Wohnungen sind höher, dennNiemand soll den Fernseher des Nachbarn hören. Auch die Haustechnik wird aufwendiger:Jede Wohnung braucht eigene Zähler für Strom, Wasser und Heizung. Auch die Heizungsanlage muss größer dimensioniert werden.
Oft sind getrennte Kellerräume oder Abstellräume für jede Wohnung vorgeschrieben und auch der Müllplatz muss für drei Haushalte ausgelegt sein. Das alles kostet Geld und Nerven.
Mehrgenerationenwohnen oder Kapitalanlage?
Viele Familien nutzen ein Dreifamilienhaus für das Zusammenleben mehrerer Generationen. Die Großeltern wohnen barrierefrei im Erdgeschoss, die Eltern bewohnen den ersten Stock und die erwachsenen Kinder mit eigener Familie leben unterm Dach.
Jeder hat seine Privatsphäre, aber man ist nah beieinander. Bei Bedarf kann man sich gegenseitig helfen, die Enkel sind schnell bei Oma, trotzdem kann jeder seine Tür zumachen – der Traum vieler Familien.
Als Kapitalanlage funktioniert ein Dreifamilienhaus hervorragend. Viele Eigentümer bewohnen eine Wohnung selbst und vermieten die anderen beiden. Die Mieteinnahmen helfen bei der Finanzierung, zwei Mieten zahlen oft einen Großteil der Kreditrate. Nach 20 oder 30 Jahren ist das Haus abbezahlt, die Mieten fließen als Zusatzrente. Du wohnst quasi kostenlos, während andere deine Immobilie abbezahlen.
Die reine Vermietung aller drei Wohnungen ist ebenfalls beliebt.
Das Risiko verteilt sich auf drei Mieter. Fällt eine Miete aus, bleiben noch zwei. Die Verwaltung bleibt bei drei Einheiten überschaubar und man kennt seine Mieter noch persönlich. Bei größeren Mehrfamilienhäusern mit zehn oder zwanzig Wohnungen geht das nicht mehr.
Wie teuer ist ein Mehrfamilienhaus im Vergleich zum Einfamilienhaus?
Ein Dreifamilienhaus kostet mehr als ein Einfamilienhaus, aber weniger als drei einzelne Häuser. Die Baukosten liegen je nach Ausstattung bei 400.000 bis 600.000 Euro. Pro Quadratmeter Wohnfläche ist es aber günstiger als ein Einfamilienhaus. Das Fundament, das Dach und die Außenwände kosten nicht dreimal so viel, denn diese Bauteile nutzen alle drei Wohnungen gemeinsam.
Die laufenden Kosten teilen sich ebenfalls auf. Die Grundsteuer wird durch drei geteilt, Dachreparaturen zahlen drei Parteiend Die Gartenpflege teilt man sich und auch energetisch ist ein Mehrfamilienhaus effizienter. Die mittlere Wohnung wird von oben und unten mitgeheizt. Das spart 20 bis 30 Prozent Heizkosten gegenüber einem freistehenden Haus – das macht sich auf deinem Konto schnell bemerkbar
Steuerlich bietet ein vermietetes Mehrfamilienhaus ebenfalls Vorteile. Denn alle Kosten für die vermieteten Wohnungen sind absetzbar: Zinsen, Reparaturen, Verwaltung, Abschreibung. Bei Neubauten ab 2024 können 3 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Über einen Zeitraum von 33 Jahren können die kompletten Baukosten steuerlich geltend gemacht werden. Das rechnet sich besonders bei hohem Einkommen, Vermögensaufbau wird quasi vom Staat unterstützt.
Verwaltungsaufwand beim Mehrfamilienhaus nicht unterschätzen
Drei Wohnungen bedeuten jedoch ach dreifachen Verwaltungsaufwand. Drei Mietverträge, drei Nebenkostenabrechnungen, dreimal mögliche Reparaturen. Wenn die Heizung in Wohnung 2 tropft, der Mieter in Wohnung 3 die Miete unpünktlich zahlt und in Wohnung 1 gerade Mieterwechsel ansteht, wird es stressig – das ist nichts für schwache Nerven.
Bei 3 bis 8 Wohnungen kannst du die Verwaltung noch selbst machen. Ein zertifizierter Verwalter ist nicht vorgeschrieben, dch ab 9 Wohnungen wird ein zertifizierter Verwalter Pflicht. Viele Eigentümer geben aber auch bei bereits drei Wohnungen die Verwaltung ab. Eine Hausverwaltung kostet 20 bis 30 Euro pro Wohnung und Monat. Dafür kümmert sie sich um alles, und du hast deine Ruhe.
Das Konfliktpotential steigt mit der Anzahl der Bewohner – Lärmbelästigung, Streit um Nebenkosten, unterschiedliche Vorstellungen zur Gartenpflege. Als Vermieter bist du Streitschlichter, Handwerker-Koordinator und Buchhalter in einem. Das muss man wollen und können, nicht jeder ist dafür gemacht.
Wie ist die Realität vieler Mehrfamilienhaus-Besitzer?
Ein Dreifamilienhaus klingt erstmal nach der perfekten Lösung.
Du wohnst selbst drin, vermietest zwei Wohnungen und die Mieter zahlen dein Haus ab. In der Theorie perfekt. In der Praxis kann es kompliziert werden, dennMietausfälle, Reparaturen und schwierige Mieter gehören mit dazu.
Trotzdem machen viele Menschen gute Erfahrungen damit. Sie bauen sich ein Vermögen auf, haben ein Zuhause und eine Altersvorsorge in einem. Die Mieteinnahmen sind oft sicherer als die Rente, denn nach 30 Jahren hast du ein abbezahltes Haus und monatliche Einnahmen von 1.500 bis 2.000 Euro. Das ist mehr, als viele Renten hergeben.
Fazit: "Ein Haus mit 3 Wohnungen ist klein, aber eindeutig ein Mehrfamilienhaus"
Ein Haus mit drei Wohnungen ist das kleinste mögliche Mehrfamilienhaus. Die Definition ist eindeutig, die rechtlichen Konsequenzen klar. Es gelten strengere Bauvorschriften, andere Verwaltungsregeln und spezielle steuerliche Möglichkeiten.
Für viele ist das Dreifamilienhaus die perfekte Größe. Groß genug für wirtschaftlichen Betrieb, klein genug für persönliche Verwaltung. Ob als Mehrgenerationenhaus oder Kapitalanlage, die drei Wohnungen bieten Flexibilität bei überschaubarem Aufwand. Die Investition ist höher als beim Einfamilienhaus, aber die Rendite- und Nutzungsmöglichkeiten sind vielfältiger.
Wer ein Haus mit drei Wohnungen plant, baut oder kauft, sollte sich bewusst sein: Es ist kein großes Einfamilienhaus, sondern ein kleines Mehrfamilienhaus. Mit allen Rechten und Pflichten, die dazugehören. Du bist dann nicht nur Hausbesitzer, sondern auch Unternehmer.
Ein Mehrfamilienhaus bringt Verantwortung für Finanzen, Verwaltung und Mieter. Wenn du dir den Aufwand sparen willst, bietet dir die Omaze Millionen Euro Haus Lotterie eine spannende Alternative: Die Chance auf ein voll ausgestattetes Einfamilienhaus in Toplage, mit 100.000 € in bar – ganz ohne Baustress, Vermietung oder Verwaltung. Einfach Schlüssel übernehmen und durchstarten.
