Wie lange gilt ein Haus als Neubau?

Ab wann gilt ein Haus eigentlich nicht mehr als Neubau? 

Eine klare gesetzliche Frist dazu gibt es nicht, in der Praxis haben sich jedoch drei bis fünf Jahre nach dem Bau als grober Richtwert etabliert. Dieser Zeitraum hängt häufig mit Gewährleistungsfristen und gängigen Marktgewohnheiten zusammen. 

Makler sprechen danach oft von “jungem Bestand” oder einfach von einer “Bestandsimmobilie”. In manchen Rechtsbereichen gibt es eigene Regeln, die nicht vom Baujahr abhängen, sondern beispielsweise vom Erstbezug oder einem festgelegten Stichtag.

Wie lange gilt ein Haus als Neubau?

In Exposés und Anzeigen steht „Neubau“ meist für Häuser, die noch relativ jung und technisch auf dem neuesten Stand sind.

Eine klare gesetzliche Vorgabe gibt es nicht, aber in der Praxis hat sich ein Zeitraum von drei bis fünf Jahren nach Fertigstellung oder Erstbezug herausgebildet. Der Begriff soll potenziellen Käufern signalisieren, dass sie ein Haus bekommen, das nur wenig Abnutzung hat, kaum Reparaturen braucht und modernen Standards entspricht. 

Wenn ein Gebäude noch nie bewohnt war, spricht man von „Erstbezug“. Dieser Hinweis ist auch dann noch interessant, wenn das Haus bereits seit einigen Jahren bezugsfertig ist.

Warum gibt es keine einheitliche Frist, bis wann ein Haus als “Neubau” gilt?

Ob etwas als Neubau gilt, hängt davon ab, worum es sich handelt. Im Baurecht ist damit ein komplett neues Gebäude gemeint, kein Umbau oder eine Erweiterung. Im Mietrecht spielt dagegen der Zeitpunkt des ersten Bezugs eine wichtige Rolle. Bei der Vermarktung ist „Neubau“ eher ein Marketing Begriff für besonders junge Immobilien. Deshalb gibt es keine einheitliche Altersgrenze, bis wann ein Haus als „Neubau” gilt.

Wann ist eine Wohnung mietrechtlich ein Neubau?

Die Mietpreisbremse gilt nicht für nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete Neubauwohnungen. Entscheidend ist nicht das Alter in Jahren, sondern ob der Erstbezug nach diesem Stichtag lag. Ein Haus kann also schon acht Jahre stehen und wird trotzdem rechtlich nicht als Bestandsbau gewertet, wenn die erste Nutzung erst später erfolgte.

Viele Städte nutzen in ihren Mietspiegeln Baualtersklassen. Diese unterteilen Gebäude nach Baujahren oder Epochen. Ab dem Baujahr 1950 ist oft von Neubauperioden die Rede, während „Altbau” für deutlich ältere Baujahre steht. Wichtig zu wissen: Diese Einteilung dient der Ermittlung von Vergleichsmieten und hat nichts damit zu tun, wie Immobilienmakler „Neubau“ verwenden.

Steuerliche Einordnung: Wie lange gilt ein Haus als Neubau?

Im Einkommensteuerrecht taucht der Begriff Neubau kaum auf. Dort kommt es vielmehr auf Baujahresgrenzen an. Diese legen fest, wie schnell und in welchem Umfang du eine Immobilie steuerlich abschreiben kannst. 

Für dich heißt das: Die steuerliche Einordnung hat nichts damit zu tun, wie eine Immobilie am Markt beworben wird.

Ein Beispiel macht den Unterschied deutlich: Stell dir vor, du kaufst ein Haus, das 2018 fertiggestellt wurde. Für die steuerliche Abschreibung ist das Baujahr entscheidend, da es die Abschreibungskategorie bestimmt. In einem Immobilienexposé kann dasselbe Haus aber längst nicht mehr als Neubau bezeichnet werden, wenn es bereits mehrere Jahre bewohnt wurde.

Umgekehrt kann ein erst kürzlich bezogenes Gebäude steuerlich nicht mehr als ganz neu gelten, obwohl es noch als Neubau vermarktet wird.

Was berücksichtigen Versicherungen bei einem Neubau?

Gebäudeversicherer teilen Häuser oft in Baujahresklassen ein. Je jünger ein Gebäude, desto günstiger fallen in der Regel die Beiträge aus.

Manche Versicherer bieten zusätzlich einen erweiterten Schutz in den ersten Jahren oder gewähren einen speziellen Neubaurabatt. Welche Altersgrenzen dabei genau gelten, steht in den jeweiligen Tarifbedingungen, wobei sich diese je nach Anbieter unterscheiden.

Auch Gutachter betrachten bei der Wertermittlung nicht nur das Baujahr, sondern auch den Zustand und die Bauqualität. Sie prüfen zum Beispiel, wie lange das Haus voraussichtlich noch genutzt werden kann. So kann ein fünf Jahre altes Gebäude noch als neuwertig gelten, selbst wenn es in einem Inserat längst nicht mehr als Neubau beworben wird.

Was bedeutet Neubau in Förderprogrammen und beim Energiestandard?

Förderprogramme unterscheiden sich klar zwischen Neubau und Sanierung und orientieren sich dabei vor allem an technischen Vorgaben. Ein Neubau liegt vor, wenn ein komplett neues Gebäude errichtet wird. Zwar kann eine Sanierung sehr aufwendig sein und fast den Aufwand eines Neubaus erreichen, bleibt aber im förderrechtlichen Sinn trotzdem eine Sanierung.

Im Energierecht gibt es feste Schwellenwerte, zum Beispiel für Bauteile oder die gesamte Gebäudehülle. Werden diese überschritten, greifen bestimmte Pflichten. Das ändert jedoch nichts an der grundsätzlichen Unterscheidung zwischen Neubau und Bestandsgebäude auf dem Markt.

Ein Beispiel macht das deutlich: Wird ein Altbau bis auf die tragende Struktur zurückgebaut und anschließend vollständig erneuert, sprechen Förderstellen oft von einer Sanierung auf Neubauniveau. In einem Inserat wird dieses Haus trotzdem meistens als saniertes Bestandsgebäude mit ursprünglichem Baujahr angegeben.

Ist eine kernsanierte Immobilie ein Neubau?

Eine Modernisierung macht aus einem Haus keinen Neubau, auch wenn dabei sehr tief in die Bausubstanz eingegriffen wird. Rechtlich gilt ein Gebäude erst dann als Neubau, wenn es von Grund auf neu errichtet wurde. Solange die tragende Struktur bestehen bleibt, handelt es sich um ein Bestandsgebäude, selbst wenn Leitungen, Fenster, Dach und alle Oberflächen erneuert wurden.

Auf dem Immobilienmarkt hat eine Kernsanierung trotzdem ihren eigenen Reiz. Käufer bekommen ein Haus, das technisch und optisch auf dem neuesten Stand ist, aber häufig noch die solide Substanz und den Charme einer früheren Bauzeit aufweist. Die Bezeichnung Neubau wäre hier eher irreführend und könnte falsche Erwartungen wecken.

Gibt es regionale Besonderheiten bei der Definition eines Gebäudes als „Neubau“?

In manchen Städten hat sich eine ganz eigene Sprache um den Begriff Neubau entwickelt. In Berlin wird auf dem Wohnungsmarkt häufig alles ab etwa 1950 als Neubau bezeichnet, oft noch einmal unterteilt in verschiedene Bauperioden. 

In einigen Regionen der neuen Bundesländer verbinden viele den Begriff Neubau im Alltag vor allem mit den typischen Bauweisen der Nachkriegszeit. Diese Bedeutungen sind jedoch reine Marktgewohnheiten und haben keine rechtliche Grundlage.

Sonderfälle rund um Sanierung und Umbau: Ist das Haus jetzt weiterhin ein Neubau?

Bei einer umfassenden Sanierung wird ein Haus weder rechtlich noch auf dem Markt automatisch zu einem Neubau. Maßgeblich ist, ob tatsächlich ein neues Gebäude entsteht oder ob die tragende Struktur und der Charakter des Bestands erhalten bleiben. Der Austausch einzelner Bauteile oder eine energetische Modernisierung reichen nicht aus, um von einem Neubau zu sprechen. 

Wird ein Gebäude dagegen komplett abgerissen und neu errichtet, so handelt es sich eindeutig um einen Neubau. Bei einer Kernsanierung können zwar technisch die Anforderungen für einen Neubau gelten, in der Vermarktung wird ein solches Objekt jedoch meist weiterhin als sanierter Bestand angeboten.

Praxisbeispiele: So lässt sich der Begriff „Neubau“ besser einordnen

Beispiele machen es leichter, die verschiedenen Sichtweisen auseinanderzuhalten.

• Ein Einfamilienhaus wird 2024 fertiggestellt und im selben Jahr bezogen. Auf dem Markt gilt es voraussichtlich bis etwa 2027 bis 2029 als Neubau. Die gesetzliche Gewährleistung läuft fünf Jahre ab der Abnahme.

• Ein Mehrfamilienhaus wurde erstmals 2016 bezogen. Für die Mietpreisbremse ist relevant, dass der Erstbezug nach dem Stichtag 1. Oktober 2014 lag. In einem heutigen Exposé würde man das Gebäude eher als jungen Bestand bezeichnen, nicht als Neubau.

• Ein Reihenhaus aus dem Baujahr 1978 wird 2025 umfassend modernisiert. Neue Haustechnik, neue Fenster, neues Dach, neue Dämmung. Förderrechtlich können Anforderungen wie bei einem Neubau gelten. In der Vermarktung gilt es jedoch als ein saniertes Bestandsobjekt, da die tragende Struktur erhalten bleibt.

• Ein freistehendes Haus wurde 2023 gebaut, jedoch erst 2025 vermietet. Am Markt ist das ein Erstbezug. Für viele Käufer fühlt es sich dennoch wie ein Neubau an, ähnlich wie bei den Häusern, die von Omaze verlost werden: neu gebaut, hochwertig ausgestattet und bislang unbewohnt.

• Ein Altbau wird 2026 abgerissen und 2027 an gleicher Stelle neu errichtet. Es handelt sich hierbei rechtlich und auch am Markt eindeutig um einen Neubau, da ein komplett neues Gebäude entstanden ist.

Ohne eine einheitliche gesetzliche Definition bleibt der Begriff Neubau kontextabhängig. Für den Markt haben sich drei bis fünf Jahre nach Fertigstellung als grobe Orientierung etabliert. Im Mietrecht zählt für die Mietpreisbremse der Stichtag 1. Oktober 2014 sowie der Zeitpunkt des Erstbezugs. sdfsdf

Bei der Gewährleistung sind fünf Jahre ab Abnahme ein guter Anhaltspunkt. Wer auf Nummer sicher gehen will, nennt in Exposés konkrete Daten und macht transparent, ob mit „Neubau“ eine rechtliche, fördertechnische oder marktorientierte Einordnung gemeint ist.