Wer in Frankfurt kaufen will, braucht Nerven, ein gutes Timing und einen klaren Kopf. Der Markt ist der zweitteuerste Deutschlands, er hat eine kurze Korrektur hinter sich und zeigt seit Mitte 2025 wieder nach oben. Was genau hat dieser Markt hinter sich, was kostet er heute, und was kommt als Nächstes?
Wie hoch sind die Kaufpreise für Immobilien in Frankfurt?
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt 2026 je nach Quelle zwischen 5.564 und 6.834 Euro. Der Gutachterausschuss Frankfurt, der beurkundete Kaufverträge auswertet, kommt für das erste Halbjahr 2025 auf einen Transaktionsdurchschnitt von 5.680 Euro. Angebotsportale liegen höher, weil Verhandlungsspielräume im Kaufprozess nicht abgebildet werden. Den Neubauwert setzt der Gutachterausschuss für 2025 bei 7.840 Euro pro Quadratmeter, plus sechs Prozent gegenüber 2024.
Für Häuser zahlt man im Schnitt 5.061 bis 5.919 Euro pro Quadratmeter. Bundesweit liegt Frankfurt damit 84 Prozent über dem deutschen Durchschnittspreis von 3.497 Euro.
Wie haben sich die Kaufpreise in Frankfurt in den letzten Jahren entwickelt?
Drei Phasen, jede mit eigener Logik.
Phase eins, der Boom von 2010 bis 2022: Wohnungen kosteten 2010 noch rund 2.447 Euro pro Quadratmeter. 2022 erreichten sie mit 7.444 Euro den Höchststand, ein Plus von über 200 Prozent in zwölf Jahren. 2021 war das eigentliche Boomjahr mit einem Jahresanstieg von 45 Prozent.
Phase zwei, die Zinswende von 2022 bis 2024: Die Bauzinsen sprangen von nahe null auf über vier Prozent. Die Kaufpreise fielen auf 6.732 Euro in 2023 und stabilisierten sich bei 6.781 Euro in 2024. Ein Rückgang von rund zehn Prozent, was, gemessen am Boom, als moderat bezeichnet werden kann. Die Zahl der Transaktionen brach zunächst ein, zog dann 2024 mit plus 29 Prozent auf 2.805 Kauffälle wieder an.
Phase drei, die Erholung seit Mitte 2025: Der Markt hat seinen Boden gefunden. Im ersten Halbjahr 2025 stieg der Transaktionsumsatz um 19 Prozent. Das Luxussegment zwischen 6.000 und 7.999 Euro pro Quadratmeter verzeichnete 57,7 Prozent mehr Transaktionen als 2024.
| Jahr | Kaufpreis ETW ca. (Euro/m²) | Veränderung |
|---|---|---|
| 2010 | 2.447 | Basisjahr |
| 2016 | ~4.800 | stark steigend |
| 2021 | 7.390 | +45 Prozent |
| 2022 | 7.444 | Allzeithoch |
| 2023 | 6.732 | −9,6 Prozent |
| 2024 | 6.781 | +0,7 Prozent |
| 2026 | 6.834 | +0,7 Prozent |
Was kostet eine Wohnung in welchem Stadtteil?
Die Preisspanne in Frankfurt ist beeindruckend: Von 3.344 Euro pro Quadratmeter für Häuser in Bonames bis zu 11.268 Euro für Wohnungen in der Innenstadt. Wir sprechen hier von einem Faktor von 3,4 auf Stadtgebiet.
Im Westend-Süd bewegen sich Angebotspreise zwischen 8.963 und 9.389 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzen bis 14.914 Euro. Wer im Westend 2015 kaufte und damals 6.295 Euro zahlte, schaut heute auf einen Wertzuwachs von über 40 Prozent trotz Zwischenkorrektur. Günstigere Einstiege bieten Höchst mit rund 4.780 Euro, Bergen-Enkheim mit 5.469 Euro und Niederrad mit 5.372 Euro.
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Was kommen an Nebenkosten noch obendrauf?
Hessen gehört zu den teuersten Bundesländern beim Immobilienerwerb. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro entstehen 55.000 bis 75.000 Euro an Nebenkosten, die den tatsächlichen Investitionsbedarf erheblich erhöhen:
- Grunderwerbsteuer in Hessen: 6 Prozent des Kaufpreises
- Notarkosten: 1,0 bis 1,5 Prozent
- Grundbucheintrag: 0,3 bis 0,5 Prozent
- Maklerprovision: bis zu 3,57 Prozent je Partei
- Gesamt: rund 11 bis 15 Prozent Nebenkosten
Was sagen die Zinsen und was bedeutet das für die Rendite?
Die Bauzinsen liegen im Sommer 2026 bei 3,7 bis 4,1 Prozent für zehnjährige Zinsbindung, je nach Beleihungsauslauf. Historisch gesehen ist das ein normales Niveau. Die EZB hat ihren Leitzins seit dem Höchststand im Oktober 2023 von 4,3 Prozent mehrfach gesenkt, was die Nachfrageerwartungen stützt.
Bei einem Kaufpreis von 6.200 Euro pro Quadratmeter und einer Angebotsmiete von 17,90 Euro ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 28,9 und eine Bruttomietrendite von 3,46 Prozent. Nach Kaufnebenkosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage landet die Nettomietrendite typischerweise bei 1,5 bis 2,5 Prozent. Der rechnerische Break-Even zwischen Kaufen und Mieten liegt bei den aktuellen Zinsen bei einem Zeithorizont von 15 bis 25 Jahren.
Wie entwickeln sich die Kaufpreise in Frankfurt bis 2028?
Die Einschätzungen der wichtigsten Marktbeobachter gehen in dieselbe Richtung: stabil bis leicht steigend, keine dramatische Korrektur in Sicht.
- Gutachterausschuss Frankfurt: stabile bis leicht steigende Preise für 2026
- FT Immobilien: Frankfurt plus 6 bis 9 Prozent bis 2027
- IHK Frankfurt: 63 Prozent erwarten Stabilisierung, 37 Prozent Preissteigerungen
- IW Köln: nominale Preissteigerung von 3,1 Prozent pro Jahr in Metropolen bis 2035
Was den Markt strukturell stützt sind das knappe Angebot in Toplagen, die starke Nachfrage durch den Finanzstandort, nicht reproduzierbare Gründerzeitsubstanz und ein bundesweit einmalig niedriges Neubauprojektvolumen von rund 150 verkauften Neubauwohnungen im Jahr 2025.