Welches sind die teuersten Stadtteile in Freiburg?

Herdern. Mit 27,57 €/m² liegt der Stadtteil im Nordwesten der Innenstadt so weit über allen anderen Freiburger Stadtteilen, dass der Abstand kaum zu übersehen ist.

Dahinter folgen Mitte und Altstadt mit 22,34 und 21,06 €/m², Betzenhausen mit 21,15 €/m² und Littenweiler mit 20,43 €/m². Freiburg insgesamt liegt mit 17,78 €/m² im Schnitt rund 40 Prozent über dem Bundesdurchschnitt und zählt damit zu den teuersten Universitätsstädten Deutschlands.

Alle Daten basieren auf dem Marktmietspiegel 2026, der Angebotsmieten aus der VALUE Marktdatenbank abbildet und damit das aktuelle Neuvermietungsgeschehen zeigt. Für rechtliche Fragen wie Mieterhöhungen gilt immer der qualifizierte Mietspiegel der Stadt, der teils deutlich darunter liegt.

Hier ein Überblick über alle relevanten Stadtteile, bevor es in die Details geht:

Herdern: Freiburgs teuerster Stadtteil mit 27,57 €/m²

Herdern liegt nördlich der Innenstadt, zentrumsnah und gleichzeitig grün und ruhig, mit vielen Altbauvillen, hochwertigen Mehrfamilienhäusern und sehr guter ÖPNV-Anbindung. Gut verdienende Familien, Akademiker und ältere Wohlhabende prägen die Nachfrage, das Angebot an großen Wohnungen bleibt knapp. Das Ergebnis: der höchste Quadratmeterpreis aller Freiburger Stadtteile.

Besonders auffällig ist die Preisentwicklung der letzten Jahre. Herdern hat im Jahr 2026 einen außergewöhnlichen Sprung nach oben gemacht:

Der Sprung von 16,61 auf 27,57 €/m² innerhalb eines Jahres ist außergewöhnlich und deutet auf eine Häufung von Neuvermietungen im Hochpreissegment hin, also Neubauprojekte und hochwertig sanierte Bestandsobjekte, die den Angebotsschnitt nach oben ziehen. Andere Portale zeigen niedrigere Durchschnittswerte, weil sie eine gemischtere Datenbasis verwenden. Immoportal weist für Herdern einen Durchschnitt von 13,19 €/m² aus, mit Spitzen in Toplagen bei 17,01 €/m². Miete-aktuell zeigt eine Kaltmiete von 14,07 €/m². In allen Datensätzen liegt Herdern jedoch klar im oberen Preisbereich der Stadt.

Mitte und Altstadt: Zentrale Lage treibt die Preise auf 22,34 €/m²

Wer zentral wohnen möchte, zahlt in Freiburg entsprechend. Mitte liegt 2026 bei 22,34 €/m², der Unterbezirk Altstadt bei 21,06 €/m². Auch hier ist die Preisentwicklung eindrücklich:

Die Altstadt bietet historische Bausubstanz und ein begrenztes Wohnangebot, weil viele Gebäude gemischt genutzt werden, also Gewerbe im Erdgeschoss, Wohnen darüber. Trotzdem ist die Nachfrage hoch: Studierende, junge Berufstätige, Praktikanten und Gastwissenschaftler stellen Lage über Ausstattung und treiben damit die Preise für kleinere Einheiten besonders stark nach oben.

Betzenhausen und Stühlinger: Hochpreisinseln im Westen

Im Stadtteil West liegen die Preise insgesamt bei 17,89 €/m², aber einzelne Unterstadtteile heben sich deutlich ab. Betzenhausen erreicht 2026 einen Wert von 21,15 €/m² und liegt damit auf Augenhöhe mit der Altstadt. Auch hier zeigt die Zeitreihe einen starken Aufwärtstrend:

Stühlinger liegt 2026 bei 17,31 €/m², ebenfalls mit deutlicher Steigerung gegenüber 14,50 €/m² im Jahr 2022. Beide Stadtteile profitieren von ihrer Nähe zur Universität, zur Fachhochschule, zur Innenstadt und zum Hauptbahnhof. Die hohe Nachfrage nach Ein- und Zweizimmerwohnungen für Singles und WGs treibt den Quadratmeterpreis strukturell nach oben, auch wenn die absoluten Monatsmieten überschaubar bleiben.

Zähringen: Familien zahlen 19,58 €/m² für ruhige Nordlagen

Der Norden Freiburgs liegt mit 19,14 €/m² insgesamt deutlich über dem Stadtmittel. Zähringen sticht mit 19,58 €/m² heraus und zeigt ebenfalls einen klaren Aufwärtstrend:

Zähringen verbindet ältere Bestände mit verdichteten Neubauten und bietet eine gute ÖPNV-Anbindung in die Innenstadt. Beliebt ist der Stadtteil bei Familien und Pendlern, die Stadtnähe mit ruhigeren Wohnlagen kombinieren möchten.

Littenweiler: Hochschulnähe und Schwarzwaldrand für 20,43 €/m²

Littenweiler liegt im Osten Freiburgs, am Rande des Schwarzwalds, und zählt mit 20,43 €/m² zu den teureren Stadtteilen, obwohl der Ost-Bezirk insgesamt nur bei 15,99 €/m² liegt. Hier ist die Pädagogische Hochschule ansässig, was eine Mischung aus Studierenden, Dozenten und Familien mit höherem Bildungsniveau und entsprechender Zahlungsbereitschaft anzieht. Die ruhige Wohnlage in Kombination mit guter Anbindung macht Littenweiler zu einer gefragten Adresse.

Wiehre und Lorettostraße: Moderate Stadtteilwerte, teure Mikrolagen

Auf den ersten Blick überrascht die Wiehre: Mit 14,69 €/m² liegt sie nur leicht über dem Stadtdurchschnitt und deutlich unter Herdern oder Mitte. Trotzdem gilt sie als eine der begehrtesten Adressen Freiburgs, und auf Straßenebene zeigt sich der wahre Preis.

Die Lorettostraße in der Wiehre zählt zu den teuersten Einzeladressen der Stadt. Beim Kauf von Eigentumswohnungen liegen die Preise hier im Schnitt bei 6.258 €/m², mit einer Bandbreite von 5.058 bis 8.519 €/m². Bei Häusern beträgt der Durchschnitt 6.434 €/m², die Spitze liegt bei 12.604 €/m². Der gesamte Stadtteil Wiehre kommt beim Kaufpreis im Schnitt auf 5.683 €/m², die Lorettostraße liegt merklich darüber.

Der moderatere Mietwert für die Wiehre insgesamt erklärt sich durch eine heterogene Mischung aus Altbeständen, kleineren Einheiten und weniger Neuvermietungen im absoluten Premiumsegment. Wer jedoch in der Wiehre eine hochwertige Wohnung in einer der besten Straßen sucht, zahlt Preise, die mit Herdern und Mitte mithalten können.

Haslach, Rieselfeld und Vauban: Aufwertung im Südwesten

Im Südwesten liegt der Gesamtbezirk bei 17,97 €/m². Haslach sticht mit 19,27 €/m² deutlich heraus und hat 2026 einen starken Preissprung erlebt. Der einstige Arbeiterstadtteil ist heute eine stark nachgefragte Lage mit guter Infrastruktur und Nähe zur Innenstadt, die in den letzten Jahren erheblich aufgewertet wurde.

Rieselfeld und Vauban, beide als ökologische Vorzeigequartiere bekannt, liegen etwas günstiger. Vauban zeigt laut Immoportal 2026 einen Durchschnitt von 14,17 €/m² mit Spitzenlagen bei 16,80 €/m². Beide Stadtteile ziehen Familien mit mittleren bis höheren Einkommen an, die familiäres Wohnen mit guter Anbindung und nachhaltigem Lebensstil verbinden möchten.

Mooswald und Randlagen: Günstigste Adressen mit klarem Abstand

Am anderen Ende der Preisskala liegt Mooswald mit 13,78 €/m², dem günstigsten Wert aller Freiburger Stadtteile im Marktmietspiegel 2026. Andere verhältnismäßig günstige Lagen sind Opfingen, Waltershofen und Landwasser, mit Werten um 12 bis 14 €/m². Randlage, weniger dichte Bebauung, schlechtere ÖPNV-Anbindung und teils älterer Bestand erklären den Preisunterschied zur Stadtmitte.

Klein-Apartments kosten überproportional viel: Freiburgs Mietpreise nach Wohnungsgröße

Ein weiterer Blick lohnt sich auf die Preise nach Wohnungsgröße, denn kleine Wohnungen sind in Freiburg besonders teuer, was direkt mit der starken Nachfrage durch Studierende und Singles zusammenhängt. Hier die aktuellen Werte im Vergleich mit dem Bundesdurchschnitt:

Ein Einzimmerappartement kostet in Freiburg im Schnitt 21,29 €/m², ein Zweizimmer 17,63 €/m², ein Dreizimmer 15,68 €/m² und ein Vierzimmer 15,44 €/m². Wer klein wohnt, zahlt also den höchsten Preis pro Quadratmeter, und das in einer Stadt, in der ohnehin schon fast jeder Quadratmeter gefragt ist.

Herdern führt klar, Lorettostraße schlägt alle beim Kaufpreis: Freiburgs teuerste Adressen zeigen, wie heiß der Markt wirklich ist

Freiburg liegt mit 17,78 €/m² im Stadtschnitt rund 40 Prozent über dem Bundesdurchschnitt und zählt damit zu den teuersten Universitätsstädten Deutschlands. Herdern führt das Mietranking mit 27,57 €/m² klar an, gefolgt von Mitte und Altstadt mit rund 22 €/m², Betzenhausen und Littenweiler mit über 20 €/m² sowie Zähringen und Haslach im oberen Mittelfeld. Die Wiehre täuscht beim Stadtteildurchschnitt, denn auf der Lorettostraße liegen Kaufpreise für Wohnungen im Schnitt bei 6.258 €/m² und für Häuser bis zu 12.604 €/m². Mooswald und die Randlagen Opfingen, Waltershofen und Landwasser bieten mit 12 bis 14 €/m² die günstigsten Alternativen. Wer in Freiburg sucht, findet einen Markt, der in nahezu allen Lagen Druck nach oben zeigt, besonders bei kleinen Wohnungen, besonders in der Stadtmitte, und besonders dann, wenn die Wohnung frisch vermietet wird.

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