35 Millionen Euro. So viel wurde 2025 für ein Villenanwesen am Ammersee in Herrsching aufgerufen, rund 40 Kilometer südwestlich von München. 2.000 Quadratmeter Wohnfläche, 8.000 Quadratmeter Grundstück, direkter Seezugang, eigenes Bootshaus.
Das ist laut dem offiziellen immowelt-Ranking der teuersten Häuser, veröffentlicht im Dezember 2025, das teuerste in Deutschland insertierte Haus des Jahres. Und es ist kein Ausreißer: Acht der zehn teuersten Häuser im Ranking liegen in München oder der unmittelbaren Umgebung.
Alle Preise sind Angebotspreise, keine Abschlusspreise. Das Ranking basiert auf Inseraten, die zwischen Januar und November 2025 auf immowelt.de veröffentlicht wurden. Neubauprojekte ohne Bebauung, Fertighäuser, Mehrfamilienhäuser und Zwangsversteigerungen sind nicht enthalten.
Hier zunächst das vollständige Top-10-Ranking:
| Rang | Lage | Wohnfläche | Angebotspreis |
|---|---|---|---|
| 1 | Herrsching am Ammersee | 2.000 m² | 35.000.000 € |
| 2 | München, Bogenhausen | 1.015 m² | 27.500.000 € |
| 3 | Berlin, Dahlem | 800 m² | 18.000.000 € |
| 4 | Grünwald | 620 m² | 16.000.000 € |
| 5 | München, Bogenhausen | 332 m² | 15.400.000 € |
| 6 | München, Pasing-Obermenzing | 710 m² | 14.800.000 € |
| 7 | Eberhardzell | 1.632 m² | 14.700.000 € |
| 8 | München, Bogenhausen | 725 m² | 13.900.000 € |
| 8 | Grünwald | 516 m² | 13.900.000 € |
| 8 | Tegernsee | 721 m² | 13.900.000 € |
Quelle: immowelt Pressemitteilung, 11. Dezember 2025
Platz 1: Villenanwesen in Herrsching am Ammersee – 35.000.000 €
Herrsching liegt im Fünfseenland, eingebettet in eine der malerischsten Landschaften Bayerns, gut erreichbar per S-Bahn, Auto oder Boot. Rund 11.000 Menschen leben hier. Freie Seegrundstücke mit Ausbaupotenzial sind nach immowelt-Angaben extrem selten, die Bebauung am Seeufer stark reguliert. Neubauten sind kaum möglich, Umnutzungen selten. Wer ein bestehendes Baurecht besitzt, hält laut dem immowelt-Ratgeber einen goldenen Schlüssel in der Hand.
Das Anwesen im Überblick:
| Angebotspreis | 35.000.000 € |
| Wohnfläche | 2.000 m² |
| Grundstück | 8.000 m² |
| Lage | Herrsching am Ammersee, Ostufer |
| Besonderheiten | Direkter Seezugang, eigenes Bootshaus, großzügiges Baurecht |
Was das Anwesen laut immowelt-Ratgeber noch bietet: mehrere Gebäudeeinheiten mit individuellen Nutzungsmöglichkeiten, ein eigener Bootsanleger direkt am Grundstück, hochwertige Innenausstattung auf rund 2.000 Quadratmetern und die Möglichkeit, weiter auszubauen, ein Novum in dieser Region.
Primärquelle: immowelt Pressemitteilung | immowelt Ratgeber
Platz 2: Denkmalgeschützte Villa in München-Bogenhausen – 27.500.000 €
Bogenhausen, der Herzogpark, Münchens nobelstes Villenviertel. Hier steht eine denkmalgeschützte Villa aus dem Jahr 1928, hochwertig modernisiert, mit 15 Zimmern auf 1.015 Quadratmetern Wohnfläche. Das 1.793 Quadratmeter große Grundstück ist dicht bewachsen und bietet acht Stellplätze.
Das Anwesen im Überblick:
| Angebotspreis | 27.500.000 € |
| Wohnfläche | 1.015 m² |
| Grundstück | 1.793 m² |
| Zimmer | 15 |
| Baujahr | 1928, hochwertig modernisiert |
| Ausstattung | Heimkino, Poolhouse, Hamam, Fitnessbereich, Weinkeller |
| Denkmalschutz | ja |
Historische Details treffen hier auf luxuriöse Ausstattung, so beschreibt es die immowelt-Pressemitteilung. Ein Poolhouse, ein Hamam und ein Heimkino gehören ebenso dazu wie ein Weinkeller und ein Fitnessbereich.
Primärquelle: immowelt Pressemitteilung | immowelt Ratgeber
Platz 3: Designer-Villa in Berlin-Dahlem – 18.000.000 €
Berlin kommt im Ranking genau einmal vor, aber dafür eindrucksvoll. In Dahlem steht eine 2002 erbaute Designer-Villa mit 20 Zimmern auf 800 Quadratmetern Wohnfläche, auf einem 1.500 Quadratmeter großen Grundstück. In den Jahren vor der Inserierung wurden weitere rund 5.000.000 Euro in die Modernisierung investiert.
Das Anwesen im Überblick:
| Angebotspreis | 18.000.000 € |
| Wohnfläche | 800 m² |
| Grundstück | 1.500 m² |
| Zimmer | 20 |
| Baujahr | 2002 |
| Quadratmeterpreis | 6.494 €/m² |
| Modernisierungskosten | rund 5.000.000 € |
Was die Villa laut immowelt-Ratgeber besonders macht: Indoor-Pool mit 40 Quadratmetern, beheizbar auf 30 Grad, Kinozimmer, Designer-Einbauküche für eine Viertelmillion Euro, Aufzug von Thyssen-Krupp, Sauna, Dampfbad und eine Tageslicht-Einliegerwohnung im Tiefparterre. Hinzu kommen Sicherheitsfeatures, die man eher aus Botschaftsgebäuden kennt: High-End-Alarmanlage, gepanzerte Fenster, eine Sicherheitsschleuse und Überwachungstechnik in jeder Etage, dazu ein Panikraum. Alle Schlafzimmer sind klimatisiert, Fußbodenheizung läuft in sämtlichen Räumen, sogar die Gartenbewässerung ist vollautomatisch.
Bemerkenswert dabei: Mit 6.494 €/m² liegt die Villa unter dem durchschnittlichen Höchstwert der Region, der bis zu 14.110 €/m² reicht.
Primärquelle: immowelt Pressemitteilung | immowelt Ratgeber Dahlem | immowelt Inserat
Platz 4: Luxusanwesen in Grünwald – 16.000.000 €
Grünwald liegt südlich von München und ist bekannt als eine der teuersten Gemeinden Deutschlands. Das Anwesen auf Platz vier umfasst 11 Zimmer auf 620 Quadratmetern Wohnfläche, auf einem 1.400 Quadratmeter großen Grundstück. Zur inneren Ausstattung macht die Primärquelle keine weiteren Angaben.
| Angebotspreis | 16.000.000 € |
| Wohnfläche | 620 m² |
| Grundstück | 1.400 m² |
| Zimmer | 11 |
| Lage | Grünwald, südlich von München |
Primärquelle: immowelt Pressemitteilung
Platz 5: Architekten-Villa in München-Bogenhausen – 15.400.000 €
Bogenhausen schafft es gleich zweimal in die Top 5. Die Architekten-Villa auf Platz fünf kommt mit nur 6 Zimmern auf 332 Quadratmetern aus, und erzielt trotzdem 15,4 Millionen Euro. Zur Ausstattung und zum Grundstück macht die Primärquelle keine weiteren Angaben.
| Angebotspreis | 15.400.000 € |
| Wohnfläche | 332 m² |
| Zimmer | 6 |
| Lage | München, Bogenhausen |
Primärquelle: immowelt Pressemitteilung
Platz 7: Schlossanwesen in Eberhardzell – 14.700.000 €
Eine Ausnahme im München-dominierten Ranking: Eberhardzell liegt in Baden-Württemberg, zwischen Ulm und dem Bodensee. Das Schlossanwesen auf Platz sieben ist mit 100.130 Quadratmetern Grundstück das bei weitem größte im gesamten Ranking, fast 100 Hektar Land.
| Angebotspreis | 14.700.000 € |
| Wohnfläche | 1.632 m² |
| Grundstück | 100.130 m² |
| Zimmer | 31 |
| Quadratmeterpreis | 9.007 €/m² |
| Besonderheit | Schloss, Forsthaus, Nebengebäude, Reitanlagen |
Laut immowelt-Inserat gehören zum Anwesen ein Verwalterhaus und ein Pferdepflegerhaus mit insgesamt drei Wohneinheiten. Die immowelt-Pressemitteilung beschreibt das Objekt als prächtiges Schloss mit angrenzendem Forsthaus, mehreren Nebengebäuden und erstklassigen Reitanlagen.
Primärquelle: immowelt Pressemitteilung | immowelt Inserat
München dominiert: Acht von zehn teuersten Häusern liegen in oder um die Isar-Metropole
Das vollständige Ranking zeigt ein eindeutiges Muster. Auf den Plätzen acht bis zehn folgen noch einmal Bogenhausen, Grünwald und der Tegernsee, alle drei mit einem Angebotspreis von je 13.900.000 Euro:
- Platz 8a: München-Bogenhausen, 725 m², 13.900.000 €
- Platz 8b: Grünwald, 516 m², 13.900.000 €
- Platz 8c: Tegernsee, 721 m², 13.900.000 €
Laut immowelt-Pressemitteilung befinden sich insgesamt acht der teuersten Immobilien des Jahres in der Isar-Metropole. Der immowelt-Ratgeber von Juli 2025 nennt sieben von zehn im Großraum München. Die Kaufpreise der Top-10-Luxushäuser liegen zwischen 12,6 und 35 Millionen Euro.
Teuerste Villa Deutschlands am Ammersee, Panikraum in Dahlem, Schloss in Oberschwaben: München dominiert den deutschen Luxusimmobilienmarkt
Das teuerste Haus Deutschlands steht 2025 in Herrsching am Ammersee und kostet 35 Millionen Euro, für 2.000 Quadratmeter Wohnfläche mit direktem Seezugang und eigenem Bootshaus auf einem 8.000 Quadratmeter großen Grundstück. Platz zwei belegt eine denkmalgeschützte Villa in München-Bogenhausen für 27,5 Millionen Euro,
Platz drei eine Designer-Villa in Berlin-Dahlem mit Panikraum, gepanzerten Fenstern und einer Einbauküche für eine Viertelmillion. Danach folgt das Ranking durch Grünwald, nochmals Bogenhausen, München-Pasing, das Schlossanwesen in Eberhardzell und drei weitere Objekte, wieder in Bogenhausen, Grünwald und am Tegernsee.
Alle Preise sind Angebotspreise, keine Kaufabschlüsse. Und acht von zehn Objekten liegen in oder um München, was zeigt: Wer in Deutschland das teuerste Pflaster sucht, findet es zwischen Isar und Alpen.
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