Der deutsche Immobilienmarkt erwacht aus seinem Dornröschenschlaf – und die Preise klettern wieder nach oben. München thront mit über 10.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen unangefochten an der Spitze.
Deutschlandweit steigen die Preise um durchschnittlich 3 Prozent. Zeit für einen Blick auf die Städte, wo dein Traum vom Eigenheim am teuersten wird.
1. München: 10.865 Euro pro Quadratmeter
München spielt in einer eigenen Liga und führt unangefochten als Deutschlands teuerste Stadt. Laut empirica Immobilienpreisindex Q2/2025 kosten Eigentumswohnungen im Neubau durchschnittlich 10.865 Euro pro Quadratmeter. Das sind 0,9 Prozent mehr als im Vorquartal und 2,8 Prozent mehr als vor einem Jahr.
Die Münchner Preise treffen mit voller Wucht: Eigentumswohnungen im Neubau verlangen 10.865 Euro pro Quadratmeter. Im Bestand zahlst du immer noch 8.706 Euro. Ein- und Zweifamilienhäuser im Neubau kosten 10.056 Euro pro Quadratmeter, im Bestand sind es 8.561 Euro. Ein typisches freistehendes Eigenheim? Rechne mit 1.500.000 Euro.
Für eine 100 Quadratmeter große Neubauwohnung zahlst du in München über eine Million Euro. Das übersteigt das Lebenseinkommen vieler Menschen. Selbst Bestandswohnungen kosten noch 870.600 Euro bei dieser Größe. Ein freistehendes Eigenheim schlägt mit durchschnittlich 1,5 Millionen Euro zu Buche – dafür könntest du in anderen Städten drei Häuser kaufen.
Das ImmoScout24 WohnBarometer meldet sogar 11.405 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Der Unterschied erklärt sich durch verschiedene Berechnungsmethoden, aber egal welche Zahlen du nimmst: München bleibt für Normalverdiener unbezahlbar.
Das Umland bietet keine Entlastung. Der Landkreis München verlangt 8.686 Euro für Neubauwohnungen, Starnberg liegt bei 8.911 Euro und Miesbach knackt sogar die 11.000er-Marke mit 11.192 Euro pro Quadratmeter. Diese Umlandpreise übertreffen teilweise andere deutsche Großstädte, wo du für den gleichen Preis mitten im Zentrum wohnen könntest.
2. Stuttgart: 7.891 Euro pro Quadratmeter
Stuttgart zeigt sich als Aufsteiger und belegt Platz zwei. Die Schwaben-Metropole verzeichnet besonders starke Preissteigerungen – wer hier kaufen will, braucht ein dickes Bankkonto.
Stuttgarts Immobilienpreise fordern dein Budget heraus: Für Eigentumswohnungen im Neubau musst du 7.891 Euro pro Quadratmeter hinblättern. Der Bestand kostet 5.001 Euro. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern zahlst du im Neubau 7.225 Euro pro Quadratmeter, im Bestand 5.955 Euro. Ein typisches freistehendes Eigenheim? Plane mit 895.000 Euro.
Stuttgart zeigt eine besonders dynamische Entwicklung. Mit plus 1,5 Prozent quartalsweise bei Bestandswohnungen liegt die Stadt über dem Bundesdurchschnitt. Die Preise für Eigentumswohnungen haben erstmals die 5.000-Euro-Marke im Bestand überschritten – ein psychologisch wichtiger Meilenstein, der zeigt, wohin die Reise geht.
Bei Neubauhäusern verzeichnet Stuttgart sogar plus 5,5 Prozent im Jahresvergleich. Die Kesselstadt profitiert von ihrer Wirtschaftskraft: Große Arbeitgeber wie Mercedes-Benz, Porsche und Bosch sorgen für kaufkräftige Nachfrage. Wer bei einem dieser Konzerne arbeitet, hat vielleicht eine Chance – für alle anderen wird's eng. Die geografische Lage im Talkessel begrenzt zudem die Ausweitung des Wohnraums, was die Preise zusätzlich nach oben treibt.
3. Berlin: 6.696 Euro pro Quadratmeter (Neubau)
Die Hauptstadt zeigt ein gespaltenes Bild mit riesigen Preisunterschieden zwischen Neubau und Bestand. Berlin landet auf Platz drei, bleibt aber ein Markt voller Überraschungen.
Berlins Immobilienpreise fordern dein Portemonnaie heraus: Eigentumswohnungen im Neubau kosten 6.696 Euro pro Quadratmeter, während der Bestand mit 4.737 Euro noch halbwegs erträglich scheint. Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand verlangen 4.883 Euro. Ein typisches freistehendes Eigenheim bekommst du für etwa 650.000 Euro.
Der krasse Preisunterschied zwischen Neubau und Bestand ist typisch für Berlin. Während Neubauwohnungen fast 6.700 Euro kosten, liegt der Bestand bei unter 4.800 Euro. Das ist eine Differenz von fast 2.000 Euro pro Quadratmeter oder rund 40 Prozent – für diesen Unterschied könntest du dir ein schickes Auto kaufen.
Berlin zeigt gemischte Entwicklungen. Bei Bestandswohnungen meldet das ImmoScout24 WohnBarometer plus 1,1 Prozent zum Vorquartal und plus 2,1 Prozent zum Vorjahr. Die Hauptstadt bleibt ein gespaltener Markt: In Szenevierteln wie Prenzlauer Berg oder Mitte explodieren die Preise, während in Außenbezirken noch bezahlbare Ecken existieren. Diese Spreizung macht Berlin zu einem komplexen Immobilienmarkt, wo du genau wissen musst, wo du suchst.
4. Hamburg: 5.221 Euro pro Quadratmeter (Bestand)
Die Hansestadt zeigt das stärkste Preiswachstum bei Neubauten und landet auf Platz vier. Hamburg überzeugt mit Stabilität und kontinuierlichem Wachstum – die Stadt an der Elbe wird immer teurer.
Hamburgs Immobilienpreise präsentieren sich so: Neubauwohnungen kosten laut empirica 5.191 Euro pro Quadratmeter, im Bestand zahlst du 5.221 Euro. Für Ein- und Zweifamilienhäuser im Neubau musst du 6.628 Euro pro Quadratmeter einplanen, im Bestand sind es 5.816 Euro. Ein typisches freistehendes Eigenheim? Das kostet etwa 550.000 Euro.
Das ImmoScout24 WohnBarometer meldet für Neubauwohnungen sogar 6.749 Euro pro Quadratmeter. Hamburg zeigt hier das stärkste Preiswachstum aller Großstädte mit plus 4,8 Prozent im Jahresvergleich. Bei Neubau-Häusern führt Hamburg ebenfalls mit plus 7,1 Prozent Preissteigerung innerhalb eines Jahres.
Interessant: Bestandswohnungen in Hamburg sind minimal teurer als Neubauten – das findest du sonst nirgendwo. Das liegt an den begehrten Altbau-Lagen in Stadtteilen wie Eppendorf oder Winterhude, wo die alten Villen und Stadthäuser Premiumpreise erzielen.
Die Elbmetropole profitiert von ihrer Wirtschaftskraft als Handelszentrum und Medienstandort. Wer hier kaufen will, sollte schnell sein – bei der aktuellen Preisentwicklung könnte es bald zu spät sein.
5. Frankfurt am Main: 5.261 Euro pro Quadratmeter (Bestand)
Die Finanzmetropole belegt Platz fünf und ist wieder die zweitteuerste Großstadt für Wohnungskäufe im Bestand. Frankfurt zeigt, was passiert, wenn Banker und Börsianer um Wohnraum konkurrieren.
Frankfurts Immobilienpreise belasten dein Budget erheblich: Eigentumswohnungen im Neubau kosten laut empirica 5.381 Euro pro Quadratmeter, im Bestand 5.261 Euro. Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand verlangen sogar 7.193 Euro pro Quadratmeter. Ein typisches freistehendes Eigenheim? Rechne mit 750.000 Euro.
Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt für Neubauwohnungen 6.703 Euro an, mit plus 1,4 Prozent quartalsweise und plus 1,5 Prozent jährlich. Frankfurt profitiert von seiner Rolle als Finanzplatz – die Europäische Zentralbank, die Deutsche Börse und zahlreiche Banken sorgen für kaufkräftige Nachfrage. Die Gehälter im Bankensektor machen es möglich, aber für Normalverdiener wird's schwierig.
Bei Häusern zeigt Frankfurt mit 7.193 Euro pro Quadratmeter besonders hohe Preise, sogar höher als bei Wohnungen. Das liegt an den begehrten Villenvierteln wie dem Westend, wo Preise weit über dem Durchschnitt liegen und eine Villa schnell mehrere Millionen kostet.
6. Düsseldorf: 4.501 Euro pro Quadratmeter (Bestand)
Die rheinische Eleganz platziert Düsseldorf auf Rang sechs. Die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen zeigt interessante Entwicklungen, die überraschen können.
Düsseldorfs aktuelle Preissituation: Eigentumswohnungen im Bestand kosten 4.501 Euro pro Quadratmeter. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Bestand musst du 5.673 Euro pro Quadratmeter zahlen. Ein typisches freistehendes Eigenheim verlangt etwa 850.000 Euro.
Das ImmoScout24 WohnBarometer meldet für Neubauwohnungen 6.433 Euro pro Quadratmeter. Düsseldorf zeigt als einzige deutsche Großstadt einen Preisrückgang bei Neubauwohnungen von minus 1,0 Prozent zum Vorquartal – das könnte eine Chance für Neubau-Interessenten sein.
Trotz dieses Rückgangs bei Neubauten zeigt der Bestand eine starke Performance. Mit plus 4,0 Prozent im Jahresvergleich weist Düsseldorf die stärkste Jahresentwicklung bei Bestandswohnungen auf. Die Königsallee als Luxusmeile und die Altstadt mit ihrer Gastronomie prägen das Image der Stadt. Für 850.000 Euro bekommst du hier ein freistehendes Eigenheim – eine Summe, die manche Menschen in zehn Jahren nicht verdienen.
7. Köln: 4.237 Euro pro Quadratmeter (Bestand)
Die Domstadt schließt die Top 7 ab und zeigt die stärkste Quartalsentwicklung im Bestand. Köln beweist, dass man nicht in München wohnen muss, um tief in die Tasche zu greifen.
Die Immobilienpreise in Köln belasten dein Budget so: Eigentumswohnungen im Bestand kosten 4.237 Euro pro Quadratmeter. Ein- und Zweifamilienhäuser im Bestand verlangen 5.418 Euro. Ein typisches freistehendes Eigenheim? Plane mit 850.000 Euro.
Das ImmoScout24 WohnBarometer gibt für Neubauwohnungen 6.175 Euro an. Köln übernimmt im zweiten Quartal 2025 die Führungsrolle bei der Preisentwicklung im Bestand mit plus 1,6 Prozent quartalsweise. Bei Häusern zeigt Köln mit plus 6,6 Prozent im Jahresvergleich ein starkes Wachstum.
Die Domstadt profitiert von ihrer kulturellen Bedeutung und der starken Wirtschaft. Als Medienstandort mit WDR und RTL sowie zahlreichen Unternehmen bleibt die Nachfrage hoch. Die vergleichsweise moderaten Preise machen Köln zur Alternative zu den teureren Metropolen. Für den Preis einer kleinen Wohnung in München bekommst du in Köln ein ganzes Haus – diese Rechnung machen immer mehr Käufer auf.
Prognosen und Marktentwicklung: Es kommt wieder zu einer Aufschwungphase am Immobilienmarkt in Deutschland
Das Statistische Bundesamt meldet für das erste Quartal 2025 einen Anstieg der Wohnimmobilienpreise um 3,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Das ist das größte Plus seit dem dritten Quartal 2022 – der Markt zieht wieder an.
Die Handelsblatt-Analyse vom September 2025 zeigt interessante Entwicklungen außerhalb der Top-7-Metropolen. Potsdam verzeichnete mit plus 11,7 Prozent die größte Preissteigerung im Vorjahr. Diese Dynamik in B-Städten zeigt, dass der Boom sich ausweitet und auch in kleineren Städten die Preise steigen.
Die Daten aus dem Beitrag basieren auf drei renommierten Quellen. Der empirica Immobilienpreisindex nutzt über 2 Millionen Inserate, das ImmoScout24 WohnBarometer basiert auf 8,5 Millionen Inseraten der letzten fünf Jahre, und der LBS Immobilienpreisspiegel befragt 400 Immobilienexperten zu 1.000 deutschen Städten.
Die unterschiedlichen Methoden erklären Preisdifferenzen zwischen den Quellen, aber alle zeigen dasselbe Bild: Die Preise steigen wieder, und der deutsche Immobilienmarkt wird für Normalverdiener immer schwieriger. Alle Angaben beziehen sich auf das zweite Quartal 2025 und bieten damit ein aktuelles Bild des Marktes.
Bei diesen Preisen wird einem schwindelig – verständlich! Während eine normale Wohnung in München über eine Million Euro kostet, könntest du bei der Omaze Millionen Euro Haus Lotterie mit etwas Glück ein komplettes Luxushaus gewinnen. Komplett eingerichtet, ohne Grunderwerbsteuer, plus 100.000 Euro in bar zum Start.
Dabei unterstützt du noch gemeinnützige Organisationen in Deutschland. Manchmal ist der Weg zum Eigenheim einfacher als gedacht – man braucht nur ein bisschen Glück statt jahrzehntelanger Kredite.
