München dominiert als Deutschlands teuerste Immobilienstadt. Die Kaufpreise in den Spitzenvierteln bewegen sich zwischen 9.654 und 13.041 €/m² ç mit Durchschnittsmieten von 22,73 € €/m² und Spitzenwerten von über 24 € €/m² pro Monat.
1. Altstadt-Lehel: 13.041 € pro Quadratmeter
Altstadt-Lehel ist unangefochten Münchens teuerstes Wohnviertel. Fischer Immobilien nennt dort Kaufpreise von bis zu 15.891 €/m² – kein Wunder bei der zentralen Lage am Marienplatz und der unmittelbaren Nähe zum Englischen Garten.
Die Mieten liegen laut Mr. Lodge bei 24,10 €/m² – der absolute Spitzenwert in München, während beim Kauf die Preisspanne von etwa 10.000 bis 16.000 €/m² reicht.
Die Preise schwanken deutlich je nach Baujahr und Ausstattungsniveau:
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Altbauten bis 1929: ca. 11.250 €/m²
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Bauten aus 1960-1979: ca. 10.000 €/m²
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Häuser aus 1980-1999: ca. 11.500 €/m²
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Luxussanierte Altbauwohnungen: über 20.000 €/m²
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Erstbezug mit hochwertiger Ausstattung: laut Shift Immobilien bis zu 25.000 €/m²
Der Markt ist äußerst angespannt: Im März 2025 standen nur 148 Häuser zum Verkauf, verglichen mit 211 im Vormonat – der durchschnittliche Preis lag bei 9.079 €/m². Besonders gefragt sind Wohnungen mit Isar-Blick und denkmalgeschützte Gebäude.
Die Prognose für 2025 sieht steigende Preise. Die begrenzte Verfügbarkeit und mögliche Zinssenkungen der EZB dürften die Preise weiter treiben.
2. Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt: 12.000 € pro Quadratmeter
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt verzeichnet die stärkste Mietpreisentwicklung in München. Die Mieten stiegen innerhalb eines Jahres von 22,67 €/m² in 2024 auf 24,14 €/m² 2025 – ein Plus von 6,47 %.
Damit liegt das Viertel bei den Mieten inzwischen auf Platz zwei in München. Die Kaufpreise bewegen sich laut aktuellen Angaben bei durchschnittlich 12.000 €/m² – mit einer Preisspanne von etwa 9.500 bis 15.000 €/m².
Was macht das Viertel so gefragt?
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Zentrale Lage zwischen Hauptbahnhof und Isar
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Beliebte Orte wie Viktualienmarkt und Gärtnerplatz in direkter Nähe
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Hohe Lebensqualität durch Gastronomie, Ausgehkultur und urbanes Flair
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Starke Nachfrage durch Tourismus und Geschäftsreisende
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Kaum Neubauten, hohe Exklusivität
Im Vergleich von Q2 zu Q3 2025 stiegen die Mieten nochmals um 2,33 %. Diese Entwicklung macht die Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt zu einem der aktuell heißesten Mietmärkte der Stadt.
3. Schwabing-West: 11.616 € pro Quadratmeter
Schwabing-West zeigt, wie unterschiedlich Immobilienbewertungen ausfallen können: Engel & Völkers nennt für Wohnungen rund 11 616 €/m², während Immoportal etwas konservativere Werte angibt – 9.918 €/m² für Wohnungen und 10.273 €/m² für Häuser.
Auch bei den Mieten liegt das Viertel mit 22,90 €/m² im oberen Bereich und beim Kauf geht es von etwa 9.918 bis 15.000 Euro €/m².
Das kulturelle Herzstück Münchens behält seine traditionelle Bohème-Atmosphäre seit den 1960ern. Die Nähe zur Kunstakademie und die Ludwig-Maximilians-Universität machen es zu einem Magneten für Kreative und Studenten.
Die Leopoldstraße bleibt ein beliebter Treffpunkt zum Bummeln und Einkaufen, und der Englische Garten direkt nebenan sorgt für einen großzügigen Freiraum. Der Mix aus Jugendstilfassaden und modernen Neubauten macht das Viertel besonders charmant. Trotz leichter Preisanpassungen bleibt Schwabing-West eines der begehrtesten Wohnviertel in München.
4. Maxvorstadt: 10.326 €o pro Quadratmeter
Die Maxvorstadt entwickelt sich stabil nach oben – in allen Segmenten. Laut Immoportal kosten Häuser derzeit durchschnittlich 10.326 €/m², ein leichtes Plus von 1,3 % gegenüber dem Vorjahr. Wohnungen liegen bei 9.970 €/m², was ebenfalls einem leichten Anstieg entspricht.
Die Kaufpreise hängen stark von der Mikrolage ab:
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Einfache Wohnlagen: ca. 8.211 €/m² (+3,5 %)
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Mittlere Wohnlagen: ca. 10.307 €/m² (+1,3 %)
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Gute Wohnlagen: bis zu 12.791 €/m² (+3,2 %)
Auch bei den Mieten bleibt das Viertel gefragt – hier liegt der Durchschnitt bei rund 23 €/m².
Die Maxvorstadt punktet mit einem Mix aus Wissenschaft, Kultur und urbanem Flair: Die Ludwig-Maximilians-Universität liegt direkt im Viertel, umgeben von Pinakotheken und modernen Museen im Kunstareal. Altbauwohnungen treffen hier auf moderne Wohnkomplexe – was sowohl Studierende als auch Familien und Berufstätige anzieht.
Dank der zentralen Lage zwischen Hauptbahnhof, Theresienwiese und Schwabing bleibt die Nachfrage hoch und die Preise steigen weiter, wenn auch moderat.
5. Bogenhausen: 10.011 € pro Quadratmeter
Bogenhausen gehört seit jeher zu den nobelsten Adressen Münchens – doch aktuell zeigt sich der Markt etwas zurückhaltender. Laut Immoportal kostet ein Haus durchschnittlich 10.011 €/m², das sind rund 3 % im Vergleich zum Vorjahr. Wohnungen liegen bei 9.664 €/m², ebenfalls mit einem Rückgang von rund 4,5 %.
Die geschätzte Miete liegt bei 20,50 €/m², was Bogenhausen im oberen Mittelfeld Münchens positioniert. Die Preisspanne reicht von 7.959 bis 14.000 €/m² beim Kauf.
Die Korrektur zeigt sich besonders im Luxus-Segment.
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Gute Wohnlagen (Häuser): ca. 12.402 €/m² (– 4,3 %)
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Penthouse-Wohnungen: 11.285 €/m² (– 6,3 %)
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Dachgeschosswohnungen: 9.527 €/m² (– 9,4 %)
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Lofts: 11.242 €/m² (+ 1,0 %)
Trotz der leichten Preiskorrektur bleibt der Stadtteil gefragt – vor allem bei hochwertig sanierten Objekten oder exklusiven Penthäusern mit Isar-Blick. Die Nähe zum Englischen Garten und das elegante Flair des Viertels sind bleibende Wertfaktoren.
Bogenhausen bleibt ein Synonym für Prestige – auch wenn die Preisrallye hier gerade eine kleine Verschnaufpause einlegt.
6. Au-Haidhausen: 10.086 € pro Quadratmeter
Früher galt Au‑Haidhausen als klassisches Arbeiterviertel – heute zählt es zu den lebendigsten und angesagtesten Lagen Münchens. Laut Engel & Völkers liegt der Kaufpreis für Wohnungen bei rund 10.086 €/m², während die Mieten bei etwa 23,00 €/m² rangieren – Platz drei im München-Vergleich. Die Preisspanne beim Kauf liegt zwischen 8.500 und 12.000 €/m².
Die Nähe zur Isar und zum Deutschen Museum macht Au‑Haidhausen besonders attraktiv. Auch die lebendige Gastronomie‑ und Kulturszene zieht viele junge Menschen an. Der Mix aus sanierten Altbauten und modernen Neubauten schafft ein vielfältiges Angebot für unterschiedliche Wohnbedürfnisse.
Die Infrastruktur ist hervorragend ausgebaut: Der Ostbahnhof mit den Linien S1 bis S8 bietet überregionale Verbindungen, und die U5 am Max‑Weber‑Platz sorgt für eine schnelle Anbindung an die Innenstadt. Das Deutsche Museum wirkt als kultureller Magnet, während die Isar-Uferpromenade zusätzlichen Freizeitwert bietet.
Durch die zentrale Lage östlich der Isar und die wachsende Beliebtheit bei jungen Familien wird das Viertel kontinuierlich aufgewertet.
7. Neuhausen-Nymphenburg: 9.654 € pro Quadratmeter
Neuhausen-Nymphenburg zeigt laut Immoportal uneinheitliche Entwicklungen. Während Wohnungen im Preis deutlich gestiegen sind, verzeichnen Häuser einen leichten Rückgang. Die wichtigsten Zahlen im Überblick:
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Durchschnittlicher Wohnungspreis: 9.654 €/m² (+ 5,11 % zum Vorjahr)
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Durchschnittlicher Hauspreis: 9.265 €/m² ( − 1,94 %)
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Preisspanne beim Kauf: 7.197 bis 11.777 €/m²
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Durchschnittliche Miete: 21,50 €/m²
Großer Pluspunkt: die Nähe zum Nymphenburger Schloss und Park. Großzügige Altbauten, denkmalgeschützte Villen und charmante Straßenzüge prägen das Stadtbild. Als traditioneller Familienstadtteil punktet das Viertel mit ausgezeichneter Infrastruktur.
Die Rotkreuzplatz-Gegend ist ein lebendiger Mittelpunkt mit Cafés, Geschäften und lokaler Atmosphäre. Der starke Anstieg bei Wohnungspreisen zeigt die hohe Nachfrage. Die Seitwärtsbewegung bei Häusern spricht für eine Konsolidierung nach früheren Preissteigerungen.
Die Mischung aus ruhigem Wohnen und urbaner Infrastruktur macht es zu einem der beliebtesten Münchner Stadtteile. Und auch wenn sich die Hauspreise gerade etwas beruhigen – Neuhausen-Nymphenburg bleibt einer der gefragtesten Stadtteile, ob zum Selbstwohnen oder als Kapitalanlage
Fazit: München bleibt Deutschlands teuerste Stadt
München bleibt ein Ausnahmefall auf dem deutschen Immobilienmarkt.
Ob Altstadt, Schwabing oder Maxvorstadt – wer hier wohnen will, zahlt Spitzenpreise. Quadratmeterpreise über 13.000 Euro und Mieten jenseits der 24-Euro-Grenze sind längst keine Seltenheit mehr. Und trotz einzelner Korrekturen zeigt der Trend weiter nach oben: Knappes Angebot, mögliche Zinssenkungen und die hohe Lebensqualität treiben die Nachfrage weiter an.
Ein eigenes Zuhause in solchen Top-Lagen? Für viele bleibt das aktuell ein Traum. Aber manchmal braucht es nicht das größte Budget, sondern einfach ein bisschen Glück – zum Beispiel bei einer Verlosung auf omaze.de. Wer weiß, vielleicht wartet dein neues Zuhause nicht in München, aber mit etwas Losglück in einer mindestens genauso begehrten Lage.