Hamburgs Luxusimmobilien-Markt konzentriert sich klar auf Wasserlagen und historische Villenviertel. Die Spitzenpreise reichen von 9.500 bis 13.400 Euro pro Quadratmeter beim Kauf. Bei den Mieten bewegen wir uns zwischen 15 und 17,50 Euro pro Quadratmeter.
Schauen wir uns die einzelnen Stadtteile genauer an.
1. Blankenese und Elbvororte: 13.400 Euro pro Quadratmeter
Blankenese führt die Liste mit Spitzenpreisen bis zu 13.400 Euro pro Quadratmeter an. Das macht den Stadtteil zur teuersten Wohngegend Hamburgs und zu einer der exklusivsten Adressen Norddeutschlands.
Was Blankenese so besonders macht, ist die Kombination aus Elblage und Villencharakter. Die durchschnittliche Wohnfläche liegt hier bei stolzen 250 Quadratmetern - wir reden also hauptsächlich von Villen, nicht von normalen Wohnungen. Die Grundstücke sind mit durchschnittlich 948 Quadratmetern großzügig bemessen. Das ist genug Platz für parkähnliche Gärten mit altem Baumbestand.
Die malerische Lage direkt an der Elbe mit eigenem Wasserzugang ist unbezahlbar. Viele der historischen Villen stammen aus der Gründerzeit und bieten eine Lebensqualität, die es so in Hamburg kein zweites Mal gibt. Dazu kommt eine erstklassige Infrastruktur mit exklusiven Privatschulen und gehobenen Restaurants.
Bei den aktuellen Marktpreisen zeigt sich ein gemischtes Bild. Häuser kosten im Durchschnitt 7.549 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 3,48 Prozent zum Vorjahr entspricht. Wohnungen liegen bei 7.414 Euro und sind damit praktisch stabil geblieben. Einfamilienhäuser erreichen 8.428 Euro pro Quadratmeter. Die absoluten Spitzenpreise von 13.400 Euro werden aber nur für die besten Villen direkt an der Elbe gezahlt.
Die Mieten liegen bei durchschnittlich 16,30 Euro pro Quadratmeter. Für eine 200-Quadratmeter-Villa zahlt man also monatlich 3.260 Euro Kaltmiete. Das begrenzte Angebot durch strikte Bauvorschriften und Denkmalschutz hält die Preise dauerhaft hoch.
2. Alsterufer in Winterhude und Uhlenhorst: 12.000 Euro pro Quadratmeter
Die Alsterufer-Lagen sind Hamburgs zweitteuerste Adressen. In Winterhude und Uhlenhorst zahlt man für die besten Lagen bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter. Der direkte Zugang zur Außenalster macht den entscheidenden Unterschied.
Winterhude zeigt dabei die höheren Spitzenpreise. In absoluten Top-Lagen werden hier bis zu 13.663 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Das gilt allerdings nur für die erste Reihe direkt am Wasser mit unverbaubarem Alsterblick. Im Durchschnitt kosten Häuser in Winterhude 8.943 Euro und Wohnungen 7.073 Euro pro Quadratmeter.
Uhlenhorst ist minimal günstiger, aber immer noch sehr exklusiv. Wohnungen kosten hier durchschnittlich 8.773 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragt sind große Wohnungen mit fünf Zimmern und mehr - die erreichen bis zu 10.180 Euro pro Quadratmeter. Häuser liegen mit 6.821 Euro pro Quadratmeter etwas darunter, zeigen aber mit plus 4 Prozent zum Vorjahr einen deutlichen Aufwärtstrend.
Die Mieten bewegen sich bei 17,50 Euro pro Quadratmeter. Das ist sogar noch teurer als in Blankenese. Der Grund: Viele gut verdienende Professionals wollen zentral wohnen und trotzdem Wassernähe haben. Die Alsterufer bieten beides.
Was diese Stadtteile so attraktiv macht, ist die perfekte Mischung. Die traditionelle Hamburger Architektur mit ihren weißen Villen und gepflegten Vorgärten trifft auf modernste Infrastruktur. Die U-Bahn bringt einen in wenigen Minuten in die City. Gleichzeitig kann man direkt vor der Haustür segeln oder am Alsterufer joggen.
3. Harvestehude: 11.500 Euro pro Quadratmeter
Harvestehude gilt als eine der schönsten Wohnlagen Hamburgs. Die Preisspanne ist hier besonders extrem - sie reicht von 8.000 bis über 17.000 Euro pro Quadratmeter. Der Durchschnitt liegt bei 11.500 Euro.
Die absolute Spitze bilden die Villen in der ersten Alsterreihe. Eine 12-Zimmer-Villa mit 540 Quadratmetern wurde für 9,5 Millionen Euro angeboten. Das macht 17.593 Euro pro Quadratmeter. Eine andere Villa mit 387 Quadratmetern und 10 Zimmern kostete knapp 5 Millionen Euro, also 12.791 Euro pro Quadratmeter.
Besonders beeindruckend sind die Luxus-Stadthäuser. Ein Beispiel: 355 Quadratmeter für 5,95 Millionen Euro, macht 16.761 Euro pro Quadratmeter. Diese Objekte verbinden historischen Charme mit modernster Ausstattung.
Aber auch Wohnungen erreichen Rekordpreise. Eine 470 Quadratmeter große Luxuswohnung wurde für 12,5 Millionen Euro angeboten. Das sind unfassbare 26.596 Euro pro Quadratmeter - allerdings für eine absolute Ausnahmeimmobilie mit privatem Spa-Bereich und Concierge-Service.
Die Mieten liegen bei 16 Euro pro Quadratmeter. Was Harvestehude so besonders macht, ist die Kombination aus Wasserlage, historischer Bausubstanz und zentraler Lage. In wenigen Minuten ist man zu Fuß in der Innenstadt, hat aber trotzdem das Gefühl, im Grünen zu wohnen.
4. Eppendorf: 10.800 Euro pro Quadratmeter
Eppendorf profitiert stark von der Nähe zum Universitätsklinikum Eppendorf (UKE). Mit Spitzenpreisen bis 10.800 Euro pro Quadratmeter liegt der Stadtteil auf Platz vier der teuersten Hamburger Viertel.
Die Preisentwicklung zeigt ein interessantes Muster. Die verschiedenen Quellen nennen leicht unterschiedliche Zahlen, was die Komplexität des Marktes zeigt. Engel & Völkers meldet für Wohnungen 8.108 Euro pro Quadratmeter. Andere Quellen liegen bei 7.611 Euro. Die Wahrheit liegt vermutlich dazwischen, je nachdem, welche Lagen man betrachtet.
Die besten Wohnlagen erreichen bis zu 8.185 Euro pro Quadratmeter und sind damit 6,56 Prozent teurer als im Vorjahr. Häuser kosten durchschnittlich 6.090 Euro, Einfamilienhäuser 6.236 Euro und Doppelhaushälften 6.654 Euro pro Quadratmeter.
Interessant ist die Entwicklung bei großen Wohnungen. Während 4-Zimmer-Wohnungen bei 8.312 Euro liegen und leicht gestiegen sind, kosten 5-Zimmer-Wohnungen und größer 8.390 Euro, sind aber um 3,81 Prozent gefallen. Der Markt differenziert sich also zunehmend.
Die Mieten liegen bei 15,50 Euro pro Quadratmeter. Das UKE als größter Arbeitgeber der Region zieht viele Ärzte und medizinisches Personal an. Die Eppendorfer Landstraße mit ihren Cafés und Boutiquen macht den Stadtteil auch für Familien attraktiv. Die U3 sorgt für perfekte Anbindung an die Innenstadt.
5. Othmarschen: 10.200 Euro pro Quadratmeter
Othmarschen erreicht Spitzenpreise bis 10.200 Euro pro Quadratmeter. Die Preisspanne von 7.300 bis 12.500 Euro zeigt aber, wie stark die Lage innerhalb des Stadtteils variiert.
Die Straße macht hier den entscheidenden Unterschied. Die legendäre Elbchaussee führt mit 12.500 Euro pro Quadratmeter und 21 Euro Miete. Der Hohenzollernring folgt mit 11.200 Euro Kaufpreis und 20 Euro Miete. Der Othmarscher Kirchenweg liegt bei 10.800 Euro, die Reventlowstraße bei 10.500 Euro. Die Wohlers Allee erreicht 10.200 Euro pro Quadratmeter.
Diese extremen Unterschiede innerhalb eines Stadtteils sind typisch für Othmarschen. An der Elbchaussee zahlt man für die Adresse und den Elbblick. In den ruhigeren Seitenstraßen bekommt man mehr fürs Geld.
Die Marktentwicklung 2025 zeigt gemischte Signale. Wohnungen sind mit 7.638 Euro pro Quadratmeter um 4,56 Prozent günstiger geworden. Häuser dagegen sind mit 7.586 Euro um 5,12 Prozent gestiegen. Einfamilienhäuser legten sogar 5,72 Prozent zu und kosten jetzt 8.225 Euro.
Besonders interessant: Loft-Wohnungen kosten mit 9.249 Euro deutlich mehr als normale Wohnungen, sind aber um 4 Prozent gefallen. Penthouse-Wohnungen fielen sogar um 8 Prozent auf 8.114 Euro. Der Luxusmarkt korrigiert sich also gerade.
Die durchschnittliche Miete liegt bei 15,20 Euro, kann aber bei Mietshäusern bis zu 29,18 Euro erreichen. Die Nähe zur Elbe und zum Altonaer Balkon macht Othmarschen trotz der hohen Preise begehrt.
6. HafenCity: 9.800 Euro pro Quadratmeter
Die HafenCity als Europas größtes innerstädtisches Entwicklungsprojekt zeigt extreme Preisunterschiede. Der Durchschnitt liegt bei 9.800 Euro pro Quadratmeter, aber die Spanne reicht von 9.000 bis 16.500 Euro.
Die Mikro-Lage entscheidet alles. Rund um die Elbphilharmonie werden 16.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, die Miete liegt bei 24,50 Euro. Am Marco-Polo-Tower sind es 16.000 Euro Kaufpreis und 24 Euro Miete. Am Sandtorkai zahlt man 15.500 Euro, am Dalmannkai 15.200 Euro und im Überseequartier 14.800 Euro pro Quadratmeter.
Diese enormen Unterschiede auf engem Raum sind typisch für die HafenCity. Ein paar hundert Meter können mehrere tausend Euro Preisunterschied bedeuten. Die verschiedenen Marktbeobachter kommen zu unterschiedlichen Durchschnittspreisen - zwischen 8.134 und 9.140 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen.
Die Preisentwicklung ist beeindruckend. In nur einem Jahr stiegen die Preise um 19,44 Prozent. In den letzten sechs Monaten waren es 8,45 Prozent, in drei Monaten 3,01 Prozent. Die HafenCity ist damit Hamburgs am schnellsten wachsender Immobilienmarkt.
Die Mieten liegen im Durchschnitt bei 17 Euro pro Quadratmeter. Engel & Völkers meldet sogar 23,16 Euro, ein Plus von 14 Prozent. Die moderne Architektur, die Wasserlage und der Elbphilharmonie-Effekt treiben die Preise weiter nach oben.
7. Rotherbaum: 9.500 Euro pro Quadratmeter
Rotherbaum schließt die Top 7 mit durchschnittlich 9.500 Euro pro Quadratmeter ab. Die Nähe zur Universität Hamburg und zu Planten un Blomen macht den Stadtteil besonders bei Akademikern beliebt.
Die Preise hängen stark von der genauen Lage ab. In guten Wohnlagen zahlt man 9.608 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 1,11 Prozent. Mittlere Lagen kosten 7.474 Euro, sind aber um 2,15 Prozent gefallen. Einfache Lagen liegen bei 5.868 Euro, minus 2,82 Prozent.
Auch das Baujahr spielt eine große Rolle. Neubauten ab 2016 kosten 8.487 Euro, sind aber um 2,68 Prozent gefallen. Bauten von 2000 bis 2015 liegen stabil bei 8.112 Euro. Altbauten vor 1969 kosten 7.043 Euro pro Quadratmeter.
Die Miete beträgt durchschnittlich 16,80 Euro pro Quadratmeter. Die U1 Hallerstraße und der Dammtor-Bahnhof sorgen für perfekte Anbindung. Die Universität als Arbeitgeber und Planten un Blomen als grüne Lunge machen Rotherbaum zu einem der vielfältigsten Hamburger Stadtteile.
Trends und Prognose: Wie entwickelt sich der Hamburger Immobilienmarkt?
Der Durchschnittspreis der teuersten Stadtteile in Hamburg liegt bei 11.028 Euro pro Quadratmeter für den Kauf und 16,33 Euro pro Quadratmeter für die Miete. Die Wassernähe ist der absolute Werttreiber: Elbe und Alster treiben die Preise massiv nach oben.
Der Villencharakter zeigt sich besonders in Blankenese und Harvestehude mit Grundstücken um 900 Quadratmeter und mehr. Das Neubau-Prestige der HafenCity profitiert von moderner Architektur und dem Elbphilharmonie-Effekt. Der Infrastruktur-Bonus durch UKE in Eppendorf oder die Universität in Rotherbaum macht sich deutlich bemerkbar.
Die hanseatische Tradition bleibt ein wichtiger Werttreiber. Historische Villen, traditionelle Architektur und gewachsene Strukturen sind gefragt. Die begrenzte Verfügbarkeit durch Denkmalschutz und strikte Bauvorschriften hält das Angebot knapp und die Preise hoch.
Die Preisentwicklung zeigt unterschiedliche Trends: Während die HafenCity mit fast 20 Prozent Jahresplus boomt, stagnieren oder fallen die Preise in etablierten Lagen wie Othmarschen teilweise. Die Mieten steigen meist stärker als die Kaufpreise, was die Renditen drückt.
Hamburg bleibt eine Stadt der Kontraste: Die teuersten Viertel kosten mehr als das Doppelte des Hamburger Durchschnitts. Wer in Blankenese oder an der Alster wohnen will, braucht ein dickes Bankkonto. Die Kombination aus Wasserlage, Historie und Infrastruktur macht diese Viertel zu den begehrtesten Adressen Norddeutschlands.
