Wer gerade eine Wohnung sucht, weiß es aus eigener Erfahrung: Mieten in Deutschland steigen, und zwar seit Jahren. Aber wie stark ist der Anstieg wirklich, wo liegt er am deutlichsten, und was sagen die Experten für die nächsten Jahre? Das alles findest du hier, mit konkreten Zahlen aus aktuellen Studien von empirica, CBRE und dem IW Köln.
Wie hoch sind die aktuellen Mietpreise in Deutschland?
Der bundesweite Durchschnitt der Angebotsmieten hat im ersten Quartal 2026 einen neuen Höchststand erreicht. Laut empirica Immobilienpreisindex Q1 2026 liegt er bei 9,15 Euro pro Quadratmeter nettokalt. In den sieben größten deutschen Städten, also München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart und Düsseldorf, zahlen Mieter bei Neuvermietungen im Schnitt bereits 15,80 Euro pro Quadratmeter.
CBRE bestätigt für Q1 2026: Die Medianmieten in den Top-20-Märkten stiegen zuletzt um rund 4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auch die Betriebskosten ziehen an: bundesweit 2,49 Euro pro Quadratmeter und Monat, in den Top-7-Städten bereits 2,94 Euro.
Angebotsmieten nach Städten: Wer zahlt am meisten?
Nicht alle Städte sind gleich teuer, und die Unterschiede sind erheblich. München führt die Liste an, Leipzig überrascht mit dem stärksten Anstieg der letzten Jahre. Hier ein Überblick auf Basis des Bundesbauministeriums, CBRE und empirica:
| Stadt | Angebotsmiete Neuvermietung (Euro/m²) | Anstieg 2016 bis 2025 | Anstieg 2024 |
|---|---|---|---|
| München | 21,29 bis 22,82 | +37% | +6,5% |
| Frankfurt am Main | 16,58 bis 19,62 | +39% | +8,0% |
| Hamburg | 17,18 | +42% | +10,0% |
| Stuttgart | 16,06 bis 17,26 | +37% | +5,3% |
| Freiburg | 16,94 | keine Daten | +6,8% |
| Heidelberg | 16,90 | keine Daten | +6,9% |
| Potsdam | 16,43 | keine Daten | +7,1% |
| Düsseldorf | 15,58 bis 16,04 | +43% | +7,2% |
| Mainz | 15,93 | keine Daten | +6,2% |
| Berlin | 15,25 bis 15,80 | +69% | +8,5% |
| Leipzig | 14,28 | +67% | +12,7% (Neubau) |
| Köln | 12,50 bis 15,00 | keine Daten | +11,1% (Neubau) |
| Essen | ~10,30 | +43% | +8,2% |
Besonders auffällig ist Berlin: Nachdem die Mieten von 2022 auf 2023 um 18 Prozent und von 2023 auf 2024 nochmals um 16 Prozent gestiegen waren, stabilisierten sie sich 2025 auf hohem Niveau mit nur noch +0,1 Prozent laut CBRE Berlin Hyp Wohnmarktreport 2026. Einen ähnlichen Rekord hält Leipzig: +67 Prozent in zehn Jahren ist der zweithöchste Anstieg aller deutschen Großstädte.
Bestandsmieter zahlen viel weniger, als du denkst
Hier kommt ein Unterschied, der oft untergeht. Wer seine Wohnung seit Jahren hat, zahlt laut Zensus 2022 im bundesweiten Durchschnitt nur 7,28 Euro pro Quadratmeter. Laut Destatis-Mietpreisindex lagen die Bestandsmieten im März 2025 bei einem Index von 109 Punkten, mit 2020 als Basisjahr mit 100 Punkten.
Wer hingegen neu sucht oder umziehen muss, trifft auf eine völlig andere Realität: Neuvermietungen lagen schon 2022 bei durchschnittlich 9,66 Euro pro Quadratmeter, heute deutlich darüber. Diese Schere hat einen Nebeneffekt: Bestandsmieter bleiben, wo sie sind, weil ein Umzug sie sofort in eine wesentlich teurere Situation bringt. Das friert den Markt ein, denn weniger Fluktuation bedeutet weniger verfügbare Wohnungen.
Mietpreise in Deutschland: Wie hat sich der Index entwickelt?
Der amtliche Destatis-Index misst die Bestandsmieten und zeigt einen kontinuierlichen, aber moderaten Anstieg:
| Jahr | Mietpreisindex (2020 = 100) | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|---|
| 2020 | 100,0 | Basisjahr |
| 2022 | ~103,5 | +1,7% |
| 2023 | ~106,0 | +2,4% |
| 2024 | ~107,5 | +1,4% |
| März 2025 | 109,0 | +1,4% |
Wichtig beim Lesen dieser Tabelle: Sie zeigt Bestandsmieten. Angebotsmieten bei Neuvermietungen steigen deutlich schneller. Die ruhigen Zahlen im Index täuschen darüber hinweg, wie heftig der Markt für Wohnungssuchende gerade ist.
Langfristiger Trend: Mieten steigen seit 2010 stark an
Wer den großen Bogen sehen will, findet ihn in den Langfristdaten. Seit 2010 haben sich die Mietpreise in Deutschland grundlegend verändert:
- Nettokaltmieten stiegen zwischen 2010 und 2024 im bundesweiten Schnitt um 64 Prozent
- In Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern stiegen Angebotsmieten von 2010 bis 2022 um 70 Prozent
- In Landkreisen und kleineren Städten betrug der Anstieg im selben Zeitraum immerhin 46 Prozent
- Eigenheimpreise stiegen seit 2012 kumuliert um 109,4 Prozent, also rund 5,8 Prozent pro Jahr (IW Köln / Sparda-Banken 2025)
- Über 14 deutsche Großstädte betrug der Anstieg von 2016 bis 2025 im Schnitt 43 Prozent laut Bundesbauministerium
Prognosen 2025 bis 2030: Wohin entwickeln sich die Mietpreise in Deutschland?
Alle großen Institute sind sich in einer Sache einig: Entspannung ist nicht in Sicht. Die Unterschiede liegen nur im Tempo. Hier die aktuellen Prognosen im Überblick:
| Institut | Prognose Mietanstieg | Zeitraum |
|---|---|---|
| empirica | +3 bis +4% (Angebotsmieten Bestand) | 2026 |
| CBRE (Top-20-Märkte) | +4% gegenüber Vorjahr | 2026 |
| CBRE (Ballungsgebiete) | +5 bis +6%, bis zu +8% in 2027 | 2026 bis 2027 |
| Reuters-Analystenumfrage | +3,5% / +3,4% / +3,2% | 2025 / 2026 / 2027 |
| IW Köln | +3 bis +4% moderat | 2026 |
| LBBW | +3 bis +4% | 2026 |
| Dr. Klein | +3% bundesweit | 2026 |
| ifo-Institut | Frühestens ab 2027 kleine Entspannung | 2027 und später |
Für den Zeitraum bis 2030 zeichnen die Studien ein ähnliches Bild: 2026 und 2027 weiter steigende Mieten, frühestens ab Ende der Dekade eine mögliche Verlangsamung, falls der Wohnungsneubau wieder anzieht. Eine echte Entspannung erwartet kaum jemand.
Warum steigen die Mieten in Deutschland überhaupt so stark?
Hohe Mieten entstehen nicht zufällig. Es gibt klare Ursachen, die sich gegenseitig verstärken. Hier die fünf wichtigsten Treiber laut empirica, CBRE und IW Köln:
- Zu wenig Neubau: 2025 wurden nur rund 190.000 bis 235.000 Wohnungen fertiggestellt, je nach Erhebungsmethode. Das politische Ziel lautete 400.000 pro Jahr. Der Bedarf liegt bei rund 225.000 Einheiten.
- Hohe Baukosten: Materialpreise sind seit 2021 um 34 Prozent gestiegen, Löhne im Baugewerbe um 18 Prozent. Neubau lohnt sich für viele Investoren schlicht nicht mehr.
- Lange Genehmigungsverfahren: Von der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung eines Mehrfamilienhauses vergehen im Schnitt 34 Monate, ein historischer Höchstwert.
- Mehr Haushalte, nicht mehr Menschen: Einpersonenhaushalte wachsen stark, unabhängig von der Bevölkerungsentwicklung. Bis 2045 soll ihr Anteil auf 44 Prozent steigen.
- Kaum Leerstand: In München, Berlin und Hamburg liegt der Leerstand unter 2 Prozent. Das ist strukturell zu niedrig für einen funktionierenden Markt.
Wie groß ist die Lücke beim Wohnungsneubau wirklich?
Ein Blick auf die Fertigstellungszahlen zeigt, wie weit Deutschland von seinem eigenen Ziel entfernt ist:
| Jahr | Fertiggestellte Wohnungen | Politisches Ziel | Bedarf laut empirica |
|---|---|---|---|
| 2022 | ~295.000 | 400.000 | ~225.000 bis 270.000 |
| 2023 | ~270.000 | 400.000 | ~225.000 |
| 2024 | ~252.000 | 400.000 | ~225.000 |
| 2025 | ~190.000 bis 235.000 | 400.000 | ~225.000 |
| 2026 (Prognose) | ~215.000 | 400.000 | ~225.000 |
Bis 2027 soll laut ZIA, empirica und Pestel-Institut eine Neubaulücke von bis zu 830.000 Wohnungen entstehen. Das ist kein kurzfristiges Problem, sondern eine strukturelle Verschiebung, die sich über Jahre aufgebaut hat und nicht schnell zu beheben ist.
Mietbelastung: Wer leidet am stärksten?
Steigende Mieten treffen nicht alle gleich. Das DIW Berlin hat in seinem Wochenbericht 2024 untersucht, wie viel Einkommensgruppen für Wohnen ausgeben:
- Einkommensschwächste 20 Prozent: rund 36 Prozent ihres Einkommens fließen in die Miete
- Mittlere Einkommensgruppen: 25 bis 30 Prozent
- Einkommensstärkste 20 Prozent: rund 20 Prozent
In München ist die Belastung besonders extrem. Ein Singlehaushalt soll dort im Schnitt 2.371 Euro pro Monat für Miete und Lebenshaltung ausgeben, bei einem durchschnittlichen Nettoeinkommen von rund 2.137 Euro. Das Ergebnis: Wohnen übersteigt das Einkommen. Dass das funktioniert, liegt an WGs, Pendeln, Unterstützung durch Familie oder schlicht daran, dass viele Menschen aus München wegziehen.
52,4 Prozent der Menschen in Deutschland leben zur Miete, einer der höchsten Werte in der gesamten Europäischen Union. In Berlin wohnt nur knapp jeder Siebte in den eigenen vier Wänden, in Hamburg weniger als jeder Vierte.
Neubaumieten bei 20 Euro pro Quadratmeter: Das neue Normalniveau
Ein Befund aus dem empirica Wohnungsmarktbericht 2026 verdient besondere Aufmerksamkeit. Zur Kostendeckung müssen Neubauprojekte in westdeutschen Großstädten inzwischen rund 20 Euro pro Quadratmeter erzielen. Das ist kein kurzfristiger Ausreißer, sondern der neue marktwirtschaftliche Gleichgewichtspreis.
Aktuell erreichen nur München, Frankfurt und Hamburg dieses Niveau. In allen anderen Städten rechnet sich Neubau für viele Investoren deshalb nicht. Solange das so bleibt, wird wenig gebaut. Und solange wenig gebaut wird, steigen die Mieten weiter.
Hier kommt der Gedanke, den viele kennen: Was wäre, wenn man einfach kaufen würde, statt dauerhaft zu mieten? Bei Omaze verlosen wir regelmäßig Häuser im Millionenwert, vollständig eingerichtet, schlüsselfertig, inklusive 100.000 Euro in bar zum Einleben.
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Politische Maßnahmen: Mietpreisbremse und Mietrechtsreform 2026
Die Politik hat auf den Druck reagiert, aber nicht alle sind überzeugt, dass die Maßnahmen das Richtige treffen.
Mietpreisbremse bis 2029 verlängert
Die Mietpreisbremse begrenzt in ausgewiesenen Gebieten die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Sie war bis Ende 2025 befristet. Am 5. Juni 2025 hat der Bundestag erstmals über die Verlängerung bis Ende 2029 beraten. Bund und einzelne Bundesländer, darunter Baden-Württemberg, haben die Regelung entsprechend verlängert.
Das ifo-Institut warnt allerdings: Eine Verschärfung der Mietpreisbremse führt zu weniger Neubau, weil Investoren ausbleiben. Das Ergebnis wäre langfristig mehr Wohnungsnot, nicht weniger.
Mietrechtsreform 2026: Fünf neue Regeln für Vermieter
Das Bundeskabinett verabschiedete am 29. April 2026 einen Referentenentwurf zur Mietrechtsreform. Die fünf zentralen Änderungen:
- Indexmieten gedeckelt: In angespannten Märkten maximal 3 Prozent Erhöhung pro Jahr, darüber liegende Inflationssteigerungen werden zur Hälfte gekappt
- Möblierungszuschläge begrenzt: Stärkere Transparenzregeln gegen die Umgehung der Mietpreisbremse über Möblierungszuschläge
- Kurzzeitvermietungen eingeschränkt: Strengere Regeln für Airbnb-ähnliche Modelle, bei denen Wohnraum dem regulären Markt entzogen wird
- Änderungen bei Mietrückstandskündigungen: Neue Regelungen bei der sogenannten Schonfristzahlung
- Betriebskosten- und Modernisierungsanpassungen: Technische Aktualisierungen bei Nebenkostenabrechnung und Modernisierungsumlagen
Zusammenfassung: Wie entwickeln sich Mietpreise bis 2030?
Alle Studien zeigen in die gleiche Richtung. empirica formuliert es so: „Von Trendbrüchen ist nicht auszugehen, da sich die Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes nicht wesentlich verändert haben." Hier der Zeitstrahl der wichtigsten Prognosen:
| Zeitraum | Mietanstieg bundesweit | Mietanstieg Ballungsräume | Fertigstellungen |
|---|---|---|---|
| 2024 (Istwert) | +4,7% | +8,0 bis +10,0% | ~252.000 |
| 2025 (Schätzung) | +4,4 bis +5,0% | +6,5 bis +12,7% | ~190.000 bis 235.000 |
| 2026 (Prognose) | +3 bis +4% | +5 bis +6% | ~215.000 |
| 2027 (Prognose) | +2,8 bis +3,2% | bis +8% | leicht steigend |
| 2028 bis 2030 | abhängig von Bauwende | moderat rückläufig möglich | Erholung erhofft |
Eine spürbare Angebotsausweitung erwartet CBRE frühestens ab 2027. Das ifo-Institut sieht ebenfalls frühestens 2027 eine kleine Entspannung. Für die meisten Menschen, die heute eine Wohnung suchen, bedeutet das: In den nächsten Jahren bleibt es eng.
Kaufen statt mieten: Lohnt sich das überhaupt noch?
Wer kaufen möchte, steht vor ähnlichen Herausforderungen. Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigenheime liegt bundesweit bei 3.081 Euro pro Quadratmeter (IW Köln / Sparda-Banken 2025), in den Top-20-Märkten bei rund 4.200 Euro. In München kostet eine Eigentumswohnung im Stadtgebiet im Schnitt über 8.000 Euro pro Quadratmeter.
Dr. Klein prognostiziert für 2026 einen bundesweiten Anstieg der Kaufpreise um rund 3 Prozent. Bauzinsen lagen im Mai 2026 bei 3,5 bis 4,0 Prozent für 20-jährige Finanzierungen. Kaufen ist also teuer, aber Mieten auf Dauer auch.
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