Lohnt sich der Kauf von einem Penthouse?

Die kurze Antwort: Ja, aber nicht so, wie man denkt. Während normale Immobilien vor allem durch Mieteinnahmen punkten, funktioniert das Penthouse als Wertspeicher und Steuersparmodell.

Mit der neuen degressiven Abschreibung können Käufer in den ersten sechs Jahren jeweils 5 Prozent statt nur 3 Prozent steuerlich geltend machen – bei einem 2-Millionen-Penthouse macht das 100.000 Euro Steuerersparnis im ersten Jahr.

Die Mietrendite liegt zwar nur bei 2 bis 3 Prozent, dafür steigt der Wert langfristig überproportional durch die extreme Seltenheit dieser Wohnform.

Warum sind Penthouses gerade jetzt so attraktiv für Käufer?

Das Wachstumschancengesetz hat die Spielregeln verändert.

Seit Oktober 2023 gilt für Neubauten die degressive Abschreibung von 5 Prozent statt der üblichen 3 Prozent linear – und das macht richtig was aus. Bei einem 3-Millionen-Euro-Penthouse sprechen wir von 150.000 Euro Steuerersparnis pro Jahr in den ersten sechs Jahren, statt nur 90.000 Euro nach alter Regelung. Für Spitzenverdiener im 45-Prozent-Steuersatz ist das bares Geld.

Diese Steuervorteile machen den Unterschied:

• 5 Prozent degressive AfA in den ersten sechs Jahren

• Bei 45 Prozent Steuersatz fast die Hälfte zurück vom Finanzamt

• Wertsteigerung nach 10 Jahren komplett steuerfrei

• Internationale Käufer treiben die Preise zusätzlich

• Deutsche Luxuspreise wirken für Ausländer wie Schnäppchen

Die internationale Nachfrage spielt uns in die Karten. Was für deutsche Käufer teuer klingt, wirkt für Investoren aus London oder New York wie ein Schnäppchen. Ein Penthouse in Berlin-Mitte für 5 Millionen? In Manhattan würde man dafür nicht mal die Hälfte der Quadratmeter bekommen. Diese globale Perspektive hält die Preise stabil, selbst wenn der deutsche Markt schwächelt.

Was zeigen die harten Zahlen über den Penthouse-Markt?

Echte Penthouses – also die mit Staffelgeschoss, umlaufender Terrasse und privatem Lift – kosten 20 bis 30 Prozent mehr als normale Wohnungen im selben Haus. Eine simple Dachgeschosswohnung mit Schrägen bringt dagegen nur 5 bis 15 Prozent Aufschlag. Der Markt unterscheidet sehr genau zwischen echtem Luxus und aufgehübschter Dachmansarde.

So entwickeln sich die Preise wirklich:

• Leipzig: plus 31 Prozent Wertsteigerung in fünf Jahren bei Standardwohnungen

• Penthouses steigen tendenziell noch stärker durch Seltenheitswert

• München, Hamburg, Berlin: 15.000 bis 30.000 Euro pro Quadratmeter

• Kapitalkräftige Käufer weniger abhängig von Zinsschwankungen

• Vermarktungsdauer länger, aber Preise stabiler

Der Luxusmarkt tickt anders als der Massenmarkt. Während normale Wohnungen schnell den Besitzer wechseln müssen, können sich Penthouse-Verkäufer Zeit lassen. Die Zielgruppe – Unternehmer, Erben, Top-Manager – finanziert oft mit hohem Eigenkapital und reagiert kaum auf Zinsänderungen. Das schützt vor Preiseinbrüchen.

Wo lauern die teuren Fallen beim Penthouse-Kauf?

Die Dachterrasse kann zur Kostenfalle werden, wenn man nicht aufpasst. Viele Teilungserklärungen schieben die kompletten Sanierungskosten dem Penthouse-Besitzer zu – auch für Betondecke und Abdichtung, die eigentlich Gemeinschaftseigentum sind. Nach 15 Jahren Regen und Frost können da locker 50.000 Euro oder mehr fällig werden, die man alleine stemmen muss.

Das Hausgeld schockt viele Käufer erst nach dem Kauf. Bei 300 Quadratmetern und 9 Euro Hausgeld pro Quadratmeter landen wir bei 2.700 Euro monatlich – nur für Nebenkosten. Das hat seine Gründe: Die Wohnung hat die größte Außenfläche des ganzen Hauses, im Sommer läuft die Klimaanlage auf Hochtouren, im Winter heizt man gegen die Kälte von oben an. Der private Aufzug will gewartet werden, die Terrassen brauchen Pflege.

Diese versteckten Kosten kommen auf Sie zu:

• Dachterrassensanierung kann allein beim Eigentümer hängen bleiben

• Hausgeld oft doppelt so hoch wie bei Normalwohnungen

• Klimaanlage im Sommer unverzichtbar und teuer

• Höhere Heizkosten durch maximale Außenfläche

• Private Aufzugwartung kostet extra

• Terrassenreinigung und -pflege mehrmals jährlich

Warum die Mietrendite täuscht und trotzdem Geld verdient wird

Mit 2 bis 3 Prozent Bruttorendite sieht das Penthouse auf dem Papier miserabel aus. Eine normale Wohnung bringt 3,5 bis 4,5 Prozent – klingt erstmal besser.

Aber die Rechnung geht anders auf: Die Wertsteigerung macht's. Penthouses sind wie guter Wein oder Kunst – je seltener, desto teurer. Pro Haus gibt's nur eins, nachbauen geht nicht, die Nachfrage steigt stetig.

Ein Rechenbeispiel macht es deutlich: Sie kaufen für 3 Millionen, vermieten für 7.000 Euro monatlich. Das sind magere 2,8 Prozent brutto. Aber wenn das Penthouse in zehn Jahren 4,5 Millionen wert ist – und das ist bei guter Lage realistisch – haben Sie 1,5 Millionen steuerfrei verdient. Das entspricht einer jährlichen Wertsteigerung von über 4 Prozent zusätzlich zur Miete.

Was muss ich vor dem Kauf unbedingt prüfen?

Die Unterscheidung zwischen echtem Penthouse und Dachgeschoss-Fake entscheidet über Ihren Erfolg. Ein echtes Penthouse hat ein zurückgesetztes Staffelgeschoss ohne Schrägen, eine umlaufende Terrasse und einen Aufzug, der direkt in die Wohnung fährt. Fehlt auch nur eines dieser Merkmale, zahlen Sie zu viel.

Diese Punkte müssen Sie abhaken:

• Staffelgeschoss oder nur Dachgeschoss mit Schrägen?

• Privataufzug direkt in die Wohnung vorhanden?

• Teilungserklärung genau prüfen – wer zahlt was?

• Greift die neue 5-Prozent-AfA bei diesem Objekt?

• Klimaanlage vorhanden und in welchem Zustand?

• Realistisches Hausgeld erfragen und prüfen

• Wartungsverträge für Aufzug und Technik einsehen

Die Teilungserklärung ist das wichtigste Dokument. Hier verstecken sich die Kostenfallen, hier steht schwarz auf weiß, was Sie später zahlen müssen. Ein spezialisierter Anwalt sollte das Dokument prüfen – die paar hundert Euro Honorar sparen Sie später vielfach ein.

Fazit: Für wen rechnet sich das Penthouse wirklich?

Das Penthouse rechnet sich für Menschen, die Vermögen aufbauen und Steuern sparen wollen. Die Kombination aus degressiver AfA, langfristiger Wertsteigerung und Prestige macht es zum perfekten Investment für Gutverdiener. Als reine Renditewohnung zum Vermieten taugt es weniger – dafür gibt's bessere Objekte.

Wer mindestens zehn Jahre halten kann und die laufenden Kosten verkraftet, macht wenig falsch. Die Seltenheit echter Penthouses garantiert Wertstabilität, die Steuervorteile verbessern die Rendite erheblich, und am Ende hat man eine Immobilie, die immer Käufer findet. Ob zum Selbstbewohnen oder als Kapitalanlage – das Penthouse bleibt die Königsklasse des Wohnens. Man muss es sich nur leisten können.