Ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen kostet dich zwischen 1,3 und 1,9 Millionen Euro komplett fertiggestellt. Die meisten Bauherren landen bei etwa 1,4 bis 1,6 Millionen Euro inklusive aller Nebenkosten. Das klingt nach viel Geld – und genau deshalb musst du dir den Hausbau ganz genau überlegen.
Aber lass uns gemeinsam durchgehen, wie sich diese Summe zusammensetzt und was du wirklich zahlen musst.
Was kostet es, ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen zu bauen?
Bei einem Mehrfamilienhaus rechnest du immer pro Quadratmeter Wohnfläche. Die reinen Baukosten liegen bei 2.000 bis 2.700 Euro pro Quadratmeter – das ist nur das Haus selbst, ohne Grundstück und ohne Nebenkosten. Mit allem drum und dran landest du bei 3.200 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter.
Für 6 Wohnungen brauchst du insgesamt typischerweise 400 bis 550 Quadratmeter Wohnfläche. So könnte das aussehen: Sechs Familien leben unter einem Dach, jede in ihrer eigenen 80-Quadratmeter-Wohnung. Das sind sechs Küchen, sechs Bäder, sechs Wohnzimmer – alles muss geplant und gebaut werden.
Jetzt rechnen wir mal zusammen: 480 Quadratmeter mal 2.500 Euro (mittlerer Baupreis) ergibt 1.200.000 Euro reine Baukosten. Das ist nur der Anfang deiner Investition, dazu kommen noch Grundstück, Nebenkosten und weitere Posten, die wir uns jetzt anschauen.
Wie teuer ist das Grundstück für dein Mehrfamilienhaus?
Für ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen brauchst du etwa 900 Quadratmeter Grundstück. Das ist genug Platz für das Haus selbst, die nötigen Stellplätze für alle Mieter, etwas Grünfläche und die vorgeschriebenen Abstände zu den Nachbarn. Der durchschnittliche Grundstückspreis in Deutschland liegt bei 288 Euro pro Quadratmeter.
Aber hier wird es spannend für dich: Die regionalen Unterschiede sind riesig! In ländlichen Gebieten zahlst du vielleicht nur 100 Euro pro Quadratmeter und bekommst ein traumhaftes Grundstück mit Blick ins Grüne. In Hamburg oder München können es 500 bis 800 Euro sein – für die gleiche Fläche. In Top-Lagen liegt der Preis sogar über 1.000 Euro.
Ein realistisches Beispiel für dich: In einer mittelgroßen Stadt zahlst du etwa 300 Euro pro Quadratmeter. Bei 900 Quadratmetern sind das 270.000 Euro nur fürs Grundstück. Das ist eine beachtliche Summe – und das, bevor überhaupt der erste Stein gelegt ist.
Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten: Die einzelnen Baukosten im Detail
Der Rohbau verschlingt etwa die Hälfte deiner gesamten Baukosten. Bei unserem Beispiel mit 1.200.000 Euro Baukosten sind das satte 600.000 Euro. Dafür bekommst du das Fundament, auf dem alles steht, die tragenden Wände, die das Gewicht von sechs Familien aushalten müssen, die Decken zwischen den Stockwerken und ein dichtes Dach über allem.
Der Innenausbau kostet dich 500 bis 1.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei 480 Quadratmetern macht das 240.000 bis 480.000 Euro. Hier entscheidest du, ob deine Mieter auf Laminat oder Parkett laufen, ob die Bäder Standard oder Wellness-Oasen werden. Jede Entscheidung schlägt sich direkt im Preis nieder.
Die Haustechnik ist besonders komplex bei einem Mehrfamilienhaus. Du brauchst eine Heizungsanlage, die sechs Wohnungen versorgt, separate Stromzähler für jeden Mieter, eigene Wasserzähler pro Wohnung. Das System muss robust sein und jahrzehntelang funktionieren.
Keller oder nicht — eine Entscheidung mit Folgen
Ein Keller kostet dich zusätzlich 400 bis 500 Euro pro Quadratmeter Kellerfläche. Bei einem voll unterkellerten Haus mit 160 Quadratmetern Kellerfläche reden wir über 64.000 bis 80.000 Euro obendrauf.
Die Alternative ist eine simple Bodenplatte für 30.000 bis 40.000 Euro. Du sparst also locker 30.000 bis 50.000 Euro, wenn du auf den Keller verzichtest. Aber denk dran: Deine Mieter brauchen Stauraum für Fahrräder, Kinderwagen und Winterreifen. Ohne Keller musst du das anders lösen.
Fertighaus oder Massivbau - was passt zu dir?
Ein Fertighaus-Mehrfamilienhaus steht schnell und kostet dich 1.400 bis 1.900 Euro pro Quadratmeter. Die Teile werden in der Fabrik vorgefertigt, und innerhalb weniger Wochen steht dein Haus. Bei 480 Quadratmetern sind das 672.000 bis 912.000 Euro reine Baukosten.
Ein Massivbau-Mehrfamilienhaus wird Stein auf Stein gemauert und kostet 2.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter. Das dauert zwar länger, aber viele schätzen die solide Bauweise. Hier zahlst du 960.000 bis 1.200.000 Euro für die reinen Baukosten.
Der Unterschied beträgt etwa 200.000 bis 400.000 Euro – damit könntest du dir ein zusätzlich ein Einfamilienhaus leisten. Überlege gut, was dir wichtiger ist: schnell und günstig oder massiv und wertbeständig.
Was sind versteckte Nebenkosten beim Mehrfamilienhaus?
Die Baunebenkosten summieren sich und machen 15 bis 20 Prozent der Baukosten aus. Bei 1.200.000 Euro Baukosten sind das etwa 180.000 bis 240.000 Euro mehr. Diese Kosten vergessen viele Bauherren und stehen dann vor dem Problem, dass das Budget nicht reicht.
Der Architekt allein bekommt 10 bis 15 Prozent der Bausumme. Bei 1.200.000 Euro sind das 120.000 bis 180.000 Euro – dafür bekommst du mancherorts ein kleines Haus. Dazu kommen Statiker und Bauphysiker mit weiteren 15.000 bis 25.000 Euro.
Die Baugenehmigung kostet dich ebenfalls 6.000 bis 12.000 Euro, die Vermessung nochmal 2.000 bis 5.000 Euro. Die Erschließungskosten für Strom, Wasser und Abwasser schlagen mit 10.000 bis 30.000 Euro zu Buche. Während der Bauzeit zahlst du Zinsen für die Zwischenfinanzierung – schnell sind das 30.000 bis 60.000 Euro Mehrkosten.
Was kostet jede einzelne Wohnung im Mehrfamilienhaus?
Teilen wir die Gesamtkosten durch 6, damit du siehst, was jede Wohnung kostet.
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Günstige Variante: 1.300.000 Euro Gesamtkosten → ca. 217.000 Euro pro Wohnung
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Standard-Variante: 1.600.000 Euro Gesamtkosten → ca. 267.000 Euro pro Wohnung
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Gehobene Variante: 1.900.000 Euro Gesamtkosten → ca. 317.000 Euro pro Wohnung
Diese Zahlen musst du kennen für deine Rentabilitätsrechnung. Wenn du vermietest, musst du wissen, was jede Wohnung gekostet hat. Denn nur so kannst du ausrechnen, ob sich die Investition für dich lohnt.
Die Mietrendite: Lohnt sich der Kauf von einem Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen für dich?
Rechnen wir mal die mögliche Mietrendite für dich aus. In mittlerer Lage bekommst du etwa 12 Euro Miete pro Quadratmeter. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung sind das 960 Euro Monatsmiete. Multipliziert mit 6 Wohnungen kommst du auf 5.760 Euro im Monat – oder 69.120 Euro im Jahr.
Bei einer Investition von 1.600.000 Euro ergibt das eine Brutto-Mietrendite von 4,4 Prozent. Das klingt erstmal gut für dich. Aber vergiss nicht: Das ist der Wert vor Abzug aller Nebenkosten. Nach Verwaltung, Instandhaltung und möglichen Leerständen bleibt dir in der Regel eine Netto-Rendite von etwa 3 Prozent. Das ist nicht schlecht, aber eben auch kein Selbstläufer.
Wie kannst du beim Bau sparen?
Die Gebäudeform macht viel aus für dein Budget. Eine einfache, rechteckige Form ohne Verzierungen spart dir 10 bis 15 Prozent der Baukosten. Verzichte auf Erker, Gauben und komplizierte Dachformen.
Auch bei der Ausstattung kannst du massiv sparen. Standard statt Premium bedeutet 300 bis 800 Euro weniger pro Quadratmeter. Bei 480 Quadratmetern sparst du zwischen 144.000 und 384.000 Euro. Das ist richtig viel Geld, das du anderweitig investieren kannst.
Ohne Keller sparst du 64.000 Euro, Carports statt Tiefgarage sparen dir über 100.000 Euro. Mit Eigenleistung kannst du bis zu 15 Prozent der Kosten drücken. Wenn du handwerklich begabt bist und den Innenausbau teilweise selbst machst, sparst du 50.000 bis 100.000 Euro.
Fazit: Mit diesen Kosten musst du bei einem Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen rechnen
Für ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen solltest du 1,6 bis 1,8 Millionen Euro einplanen. Das ist eine realistische Kalkulation für ein solides Haus in mittlerer Lage mit vernünftiger Ausstattung. Plane zusätzlich 10 bis 15 Prozent Spielraum für Unvorhergesehenes ein.
In Ballungsräumen wie München oder Hamburg rechne mit 20 bis 30 Prozent Aufschlag. Da kostet ein solches Vorhaben schnell 2 bis 2,3 Millionen Euro. In ländlichen Gebieten kommst du vielleicht mit 1,3 bis 1,5 Millionen Euro aus – dafür sind die Mieten dort auch niedriger.
Die wichtigste Regel für dich: Die Baukosten sollten nicht über 2.700 Euro pro Quadratmeter liegen. Sonst wird es schwer, eine vernünftige Rendite zu erzielen. Hole mehrere Angebote ein, vergleiche genau und lass dich von einem unabhängigen Bauberater unterstützen.
Hausbau heißt oft: Jahre voller Planung, Papierkram und Kompromisse. Falls du zwischendurch gern auf direktem Weg zu den eigenen vier Wänden kommen möchtest – bei Omaze werden regelmäßig fertig eingerichtete Häuser verlost. Plus 100.000 Euro in bar. Wer weiß – vielleicht brauchst du die Baukostenrechnung gar nicht mehr.
