Haus gewonnen: Spekulations- und Grunderwerbssteuer in Deutschland

Wer ein Haus gewinnt, denkt zunächst an das neue Eigentum und all die Vorteile, die damit einhergehen. Doch kurz darauf tun sich Fragen auf: Grunderwerbsteuer? Spekulationssteuer? Was davon gilt für mich? Die Antworten sind eindeutig. Der Gewinn selbst ist steuerfrei. Was danach kommt, hängt davon ab, was man mit dem Haus macht.

Fällt beim Hausgewinn Grunderwerbsteuer an?

Grundsätzlich fällt beim normalen Immobilienkauf in Deutschland Grunderwerbsteuer an. Beim Hausgewinn durch eine staatlich lizenzierte Soziallotterie wie Omaze ist das anders: Der Hausgewinn ist dem Finanzamt völlig gleichgültig. Weder Grunderwerbsteuer noch Einkommensteuer noch Schenkungsteuer fallen beim Gewinn selbst an.

Omaze übernimmt die Grunderwerbsteuer zusätzlich vorsorglich selbst. Das heißt, selbst wenn man darüber diskutieren wollte, ob und in welcher Form die Steuer beim Eigentumsübergang durch eine Soziallotterie anfällt: In der Praxis zahlt beim Omaze Hausgewinn niemand Grunderwerbsteuer aus eigener Tasche. Omaze trägt sie, Notar- und Grundbuchkosten inklusive.

Wie hoch wäre die Grunderwerbsteuer beim normalen Hauskauf?

Zur Einordnung, was Omaze Gewinner damit sparen: Die Grunderwerbsteuer ist die größte einzelne Nebenkostenposition beim normalen Immobilienkauf in Deutschland. Seit 2006 dürfen die Länder den Satz selbst festlegen. Die Spannbreite reicht heute von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen.

Für ein Haus im Wert von 2,5 Millionen Euro bedeutet das:

Bei einem Omaze Haus auf Föhr in Schleswig-Holstein mit einem Wert von 2,5 Millionen Euro würde die Grunderwerbsteuer beim normalen Kauf also 162.500 Euro betragen. Omaze übernimmt diesen Betrag vollständig. Hinzu kommen Notarkosten von rund 1 bis 1,5 Prozent (25.000 bis 37.500 Euro) und Grundbuchkosten von rund 0,3 bis 0,5 Prozent (7.500 bis 12.500 Euro), die Omaze ebenfalls trägt.

Was ist die Spekulationssteuer und gilt sie für Hausgewinner?

Die Spekulationssteuer ist die umgangssprachliche Bezeichnung für die Einkommensteuer auf Gewinne aus dem privaten Verkauf von Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist. Für Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen beträgt diese Frist in Deutschland in der Regel zehn Jahre. Rechtsgrundlage ist § 23 Einkommensteuergesetz.

Der Gewinn durch die Soziallotterie selbst unterliegt dieser Steuer nicht. Sie wird erst relevant, wenn der Gewinner das Haus später verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, bevor zehn Jahre seit dem ursprünglichen Erwerb durch Omaze vergangen sind.

Wie berechnet sich die Spekulationsfrist beim Hausgewinn?

Hier liegt die entscheidende Besonderheit. Bei unentgeltlichem Erwerb, also Erbschaft, Schenkung und auch Lotteriegewinn, übernimmt der neue Eigentümer die Haltedauer des Rechtsvorgängers. Entscheidend bleibt der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des früheren Eigentümers. Das ist die sogenannte Fußstapfentheorie, geregelt in § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG.

Konkret bedeutet das: Die Zehnjahresfrist beginnt nicht am Tag der Ziehung, sondern läuft ab dem Datum, an dem Omaze das Haus ursprünglich gekauft oder gebaut hat. Wer ein Haus gewinnt, das Omaze vor neun Jahren erworben hat, muss nur noch ein Jahr warten, um steuerfrei zu verkaufen. Wer ein Haus gewinnt, das Omaze erst vor einem Jahr gebaut hat, hat noch neun Jahre Frist vor sich.

Wann entfällt die Spekulationssteuer beim Verkauf eines gewonnenen Hauses?

Es gibt zwei Wege zur vollständigen Steuerfreiheit beim späteren Verkauf:

• Zehn Jahre abwarten: Liegt zwischen dem ursprünglichen Kaufdatum von Omaze und dem eigenen Verkauf mehr als ein Jahrzehnt, ist der Verkauf vollständig steuerfrei. Bei der Spekulationsfrist liegen Beginn und Ende genau zehn Jahre und einen Tag auseinander.
• Eigennutzung: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, zahlt keine Spekulationssteuer, auch wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist. Es genügen drei Kalenderjahre, also etwa zwei volle Jahre plus Teile von zwei weiteren Kalenderjahren.

Wie hoch wäre die Spekulationssteuer, wenn sie anfällt?

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz. Dieser kann je nach Einkommenshöhe zwischen 0 % (unterhalb des Grundfreibetrags) und bis zu 45 % liegen. Versteuert wird nicht der volle Verkaufspreis, sondern ausschließlich der Gewinn: Verkaufspreis minus ursprünglichen Ankaufspreis durch Omaze, abzüglich nachgewiesener Werbungskosten wie Sanierungsmaßnahmen oder Verkaufsgebühren.

Ein Beispiel: Omaze kauft ein Haus für 1,8 Millionen Euro. Der Gewinner verkauft es drei Jahre nach der Ziehung für 2,5 Millionen Euro, ohne es selbst bewohnt zu haben. Steuerpflichtiger Gewinn: 700.000 Euro. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent wären das 294.000 Euro Spekulationssteuer. Wer drei Kalenderjahre selbst eingezogen wäre, hätte nichts bezahlt.

Was sollte man nach dem Gewinn als erstes klären?

Drei Punkte haben unmittelbare Relevanz:

• Kaufdatum von Omaze erfragen: Das Datum des notariellen Kaufvertrags zwischen Omaze und dem Voreigentümer bestimmt, wann die Spekulationsfrist endet. Omaze stellt dieses Datum auf Anfrage zur Verfügung.
• Entscheidung dokumentieren: Wer einzieht und die Eigennutzungsregel nutzen will, muss die tatsächliche Nutzung als Hauptwohnsitz belegen können. Ummeldung und tatsächlicher Aufenthalt sind entscheidend.
• Steuerberater einschalten: Wer über Verkauf oder Vermietung nachdenkt, sollte vor der Entscheidung eine steuerliche Beratung einholen. Die Fristberechnung ist im Einzelfall komplex, und ein Fehler kann teuer werden.

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