Ich habe ein Haus gewonnen – und jetzt? Welche Kosten kommen auf mich zu? Das ist die Frage, die sich die meisten Gewinner als erstes stellen. Die gute Nachricht zuerst: Die größten Posten, die beim normalen Hauskauf sofort anfallen, übernimmt Omaze vollständig. Was danach kommt, sind die laufenden Kosten jedes Hauseigentümers in Deutschland. Kennt man diese, plant man besser.
Welche Kosten fallen an, wenn man ein Haus gewinnt?
Man muss zwei Kategorien klar trennen. Erstens die einmaligen Erwerbsnebenkosten beim Eigentumsübergang, die Omaze vollständig übernimmt. Zweitens die laufenden Betriebskosten, die ab dem Tag der Übergabe beim Gewinner liegen. Dazu kommen je nach Entscheidung des Gewinners noch steuerliche Überlegungen und mögliche Folgekosten.
Was übernimmt Omaze und was trägt der Gewinner selbst?
Beim Hausgewinn durch Omaze fallen für den Gewinner beim Erwerb selbst keine Kosten an. Alle üblichen Erwerbsnebenkosten trägt Omaze. Zusätzlich gibt es 100.000 Euro steuerfrei als Startkapital, das direkt aufs Konto des Gewinners fließt.
Hier die vollständige Übersicht, was Omaze übernimmt und was beim Gewinner liegt:
| Kostenposition | Wer trägt es | Richtwert |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Omaze | 3,5 bis 6,5 % des Hauswerts, je nach Bundesland |
| Notarkosten | Omaze | ca. 1,0 bis 1,5 % des Hauswerts |
| Grundbucheintrag | Omaze | ca. 0,3 bis 0,5 % des Hauswerts |
| Startkapital | Omaze (an Gewinner) | 100.000 Euro steuerfrei |
| Grundsteuer (jährlich) | Gewinner | ca. 70 bis 900 Euro, je nach Lage |
| Gebäudeversicherung | Gewinner | ca. 500 bis 1.500 Euro jährlich |
| Heizung und Energie | Gewinner | ca. 120 bis 250 Euro monatlich |
| Wasser und Abwasser | Gewinner | ca. 40 bis 80 Euro monatlich |
| Instandhaltungsrücklage | Gewinner | ca. 1 Euro pro m² Wohnfläche monatlich |
| Müllabfuhr, Straßenreinigung | Gewinner | ca. 20 bis 60 Euro monatlich |
Was sind die laufenden Betriebskosten eines Hauses?
Als grober Richtwert gilt: Hausnebenkosten liegen bei etwa 4 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat. Dazu kommt eine Instandhaltungsrücklage von circa 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich. Bei einer 285-Quadratmeter-Villa wie der Reetdachvilla auf Föhr macht das rund 1.140 Euro Betriebskosten plus 285 Euro Instandhaltungsrücklage pro Monat, also in der Summe 1.400 bis 1.700 Euro, je nach Lage, Energieeffizienz und individuellem Verbrauch.
Zu den laufenden Nebenkosten zählen die Grundsteuer, Heizkosten, Wasser- und Abwassergebühren, Müllabfuhr, Strom, Straßenreinigung und Winterdienst, Versicherungen, Schornsteinfegergebühren sowie Instandhaltungsrücklagen.
Was kostet die Grundsteuer nach der Reform von 2025?
Seit 2025 gelten die Berechnungen anhand der Grundsteuerreform. Die Sätze liegen bei ca. 70 bis 900 Euro jährlich, je nach Bundesland, Kommune und Objektgröße. Die Reform, die zum 1. Januar 2025 bundesweit in Kraft trat, ersetzt die bisherige Einheitswertberechnung durch ein neues System auf Basis aktueller Grundstückswerte. Für Luxusobjekte in Premiumlagen liegt die Grundsteuer tendenziell am oberen Ende dieser Spanne.
Der kommunale Hebesatz entscheidet über die konkrete Höhe. In München, Frankfurt oder Hamburg können Hebesätze erheblich über dem bundesweiten Durchschnitt liegen. Wer den genauen Wert für ein konkretes Objekt wissen will, erkundigt sich beim zuständigen Finanzamt oder der Gemeinde.
Welche Versicherungen braucht man nach dem Hausgewinn?
Zwei Versicherungen sind unmittelbar nach der Eigentumsübertragung wichtig, eine davon dringend:
- Wohngebäudeversicherung (dringend): Schützt das Gebäude selbst bei Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasserschäden. Ohne diese Versicherung besteht ab dem ersten Tag kein Schutz gegen die häufigsten Schadensereignisse. Jahresprämie typischerweise 500 bis 1.500 Euro, je nach Objektgröße, Lage und Baujahr.
- Hausratversicherung (empfohlen): Deckt den Inhalt des Hauses ab, also Möbel, Elektrogeräte, persönliche Gegenstände. Da Omaze Häuser vollständig eingerichtet übergeben werden, ist ein Hausrat vorhanden, der versichert werden sollte.
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (empfohlen): Deckt Schäden ab, die Dritten auf dem Grundstück entstehen, zum Beispiel wenn jemand auf dem Gehweg vor dem Haus stürzt und kein Winterdienst erfolgte.
Mit welchen Großreparaturen muss man langfristig rechnen?
Bei neueren Objekten wie dem Omaze Föhr-Haus aus dem Jahr 2022 sind größere Reparaturen in den ersten Jahren unwahrscheinlich. Langfristig kommt auf jeden Hausbesitzer irgendwann mindestens einer dieser Posten zu:
- Dachsanierung (beim Reetdach besonders relevant, Erneuerungszyklus ca. 30 bis 50 Jahre): 15.000 bis 40.000 Euro
- Heizungsaustausch: 8.000 bis 25.000 Euro
- Sanitärerneuerung: 5.000 bis 15.000 Euro
- Fassadensanierung: 10.000 bis 30.000 Euro
Wer monatlich konsequent 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zurücklegt, baut langfristig ein Polster für diese Ausgaben auf. Bei 285 Quadratmetern sind das 285 Euro pro Monat oder 3.420 Euro pro Jahr.
Fallen nach dem Hausgewinn Steuern an?
Der Gewinn selbst ist vollständig steuerfrei. Glücksspielgewinne aus lizenzierten Soziallotterien sind in Deutschland keine steuerbaren Einkunftsarten. Auch Grunderwerbsteuer und Notarkosten fallen nicht an, weil Omaze diese übernimmt.
Was danach steuerlich relevant werden kann:
- Mieteinnahmen: Wer das Haus vermietet, erzielt steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Diese müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Werbungskosten wie Instandhaltung, Versicherungen und Verwaltungskosten können gegengerechnet werden.
- Spekulationssteuer beim Verkauf: Wer das Haus innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb durch Omaze verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, muss diesen unter Umständen versteuern. Wer mindestens im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst im Haus gewohnt hat, ist steuerfrei.
- Schenkung an Dritte: Wer das Haus oder Teile seines Werts an andere weitergibt, betritt das Gebiet der Schenkungsteuer. Freibeträge gelten je nach Verwandtschaftsgrad, bei nicht verwandten Personen 20.000 Euro, bei eigenen Kindern 400.000 Euro, jeweils alle zehn Jahre nutzbar.
Lohnt sich Vermieten statt Einziehen?
Das hängt vom Objekt und der Lage ab. Bei der Reetdachvilla auf Föhr nannte Omaze mögliche Mieteinnahmen von 3.700 bis 4.200 Euro monatlich, beim Berliner Penthouse rund 4.000 Euro. In beiden Fällen decken die potenziellen Mieteinnahmen die laufenden Nebenkosten komfortabel und erzeugen darüber hinaus einen steuerpflichtigen Überschuss.
Wer einzieht, hat keine Mieteinnahmen, aber auch keine Steuerpflicht auf Wohnwert. Wer verkauft, erzielt einmalig den Verkaufserlös, eventuell steuerfrei bei Eigennutzung. Alle drei Wege sind möglich, und alle drei haben ihre eigene Logik, die ein Steuerberater im Einzelfall am besten bewertet.
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